一、區(qū)位概況 （鄉(xiāng)村振興）

       烏鎮(zhèn)位于浙江省桐鄉(xiāng)市北端，地處富饒的杭嘉湖平原中心，是一個(gè)有1300年建鎮(zhèn)史的江南古鎮(zhèn)。十字形的內(nèi)河水系將全鎮(zhèn)劃分為東南西北四個(gè)區(qū)塊，當(dāng)?shù)厝朔謩e稱(chēng)之為“東柵、南柵、西柵、北柵”。歷史上曾是兩?。ㄕ憬⒔K）、三府（嘉興、湖州、蘇州）、七縣（桐鄉(xiāng)、石門(mén)、秀水、烏程、歸安、吳江、震澤）錯(cuò)壤之地。陸上交通有縣級(jí)公路姚震線貫穿鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)姚震公路可與省道鹽湖公路、國(guó)道320公路、318公路、滬杭高速公路、申嘉湖高速公路、乍嘉蘇高速公路相銜接。烏鎮(zhèn)距桐鄉(xiāng)市區(qū)13公里，距周?chē)闻d、湖州、吳江三市分別為27公里、45公里和60公里，距杭州、蘇州均為80公里，距上海140公里。

       烏鎮(zhèn)作為中國(guó)首批十大歷史文化名鎮(zhèn)和中國(guó)十大魅力名鎮(zhèn)、全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，素有“中國(guó)最后的枕水人家”之譽(yù)。2003年，烏鎮(zhèn)被聯(lián)合國(guó)授予亞太地區(qū)遺產(chǎn)保護(hù)杰出成就獎(jiǎng)；2006年，被列入聯(lián)合國(guó)世界文化遺產(chǎn)保護(hù)預(yù)備清單和中國(guó)世界文化遺產(chǎn)預(yù)備名單重設(shè)目錄；2010年，烏鎮(zhèn)旅游榮膺嘉興市首個(gè)國(guó)家AAAAA旅游景區(qū)稱(chēng)號(hào)。
項(xiàng)目區(qū)位圖

二、單位簡(jiǎn)介

       烏鎮(zhèn)（東柵、西柵、烏村、互聯(lián)網(wǎng)國(guó)際會(huì)展中心）整體由中青旅控股股份有限公司和烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

       其中烏村由擁有豐富人文類(lèi)旅游度假目的地景區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的古鎮(zhèn)聯(lián)盟景區(qū)咨詢公司專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)意、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理，由烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司投資管理。

       中青旅控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中青旅）是以共青團(tuán)中央直屬企業(yè)中國(guó)青旅集團(tuán)公司為主發(fā)起人，通過(guò)募集方式設(shè)立的股份有限公司，1997年公司創(chuàng)立并上市，是中國(guó)旅行社協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位、國(guó)家旅游標(biāo)準(zhǔn)化首批示范單位、全國(guó)旅游服務(wù)質(zhì)量標(biāo)桿單位、中國(guó)旅行社行業(yè)唯一的中國(guó)質(zhì)量獎(jiǎng)提名獎(jiǎng)，“中青旅”亦被國(guó)家工商總局評(píng)定為“中國(guó)馳名商標(biāo)”。

       烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司，1999年06月10日成立，經(jīng)營(yíng)范圍包括許可項(xiàng)目：旅游業(yè)務(wù)；演出場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；營(yíng)業(yè)性演出；住宿服務(wù)；餐飲服務(wù)；體育場(chǎng)地設(shè)施經(jīng)營(yíng)（不含高危險(xiǎn)性體育運(yùn)動(dòng)）；游藝娛樂(lè)活動(dòng)；美容服務(wù)；射擊競(jìng)技體育運(yùn)動(dòng)等。一般項(xiàng)目：游覽景區(qū)管理；會(huì)議及展覽服務(wù)；名勝風(fēng)景區(qū)管理；休閑觀光活動(dòng)；禮儀服務(wù)；組織文化藝術(shù)交流活動(dòng)；露營(yíng)地服務(wù)；酒店管理；物業(yè)管理；信息咨詢服務(wù)（不含許可類(lèi)信息咨詢服務(wù)）；票務(wù)代理服務(wù)；非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)；非居住房地產(chǎn)租賃；咨詢策劃服務(wù)；健身休閑活動(dòng)；餐飲管理；婚慶禮儀服務(wù)；停車(chē)場(chǎng)服務(wù)；公園、景區(qū)小型設(shè)施娛樂(lè)活動(dòng)；棋牌室服務(wù)等。

三、項(xiàng)目范圍

       烏鎮(zhèn)文旅度假小鎮(zhèn)包括東柵、西柵、烏村、互聯(lián)網(wǎng)國(guó)際會(huì)展中心等，其中東柵景區(qū)總用地面積1.98平方公里，西柵景區(qū)總用地面積4.92平方公里，烏村總用地面積450畝。

四、項(xiàng)目歷程

       東柵景區(qū)于1999年開(kāi)發(fā)，2001年對(duì)外開(kāi)放；西柵景區(qū)于2003年開(kāi)發(fā)，2007年對(duì)外開(kāi)放；烏村在東西柵之后開(kāi)發(fā)，與烏鎮(zhèn)東西柵景區(qū)聯(lián)袂互補(bǔ)。

五、項(xiàng)目定位

       烏鎮(zhèn)東柵是古鎮(zhèn)觀光游類(lèi)景區(qū)，西柵則是古鎮(zhèn)類(lèi)觀光、休閑、度假、商務(wù)于一體的旅游目的地，而烏村則是用”休閑度假村落”的方法打造的一個(gè)高端鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。

烏鎮(zhèn)局部實(shí)景圖

六、項(xiàng)目組成

（一）烏鎮(zhèn)烏村

       烏村位于烏鎮(zhèn)西北角，南接西柵，北依京杭大運(yùn)河，總面積450畝，總投資2.5億，全村圍繞江南農(nóng)村村落特點(diǎn)，內(nèi)設(shè)酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑活動(dòng)等配套服務(wù)設(shè)施，烏村定位為高端鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。

烏村局部實(shí)景圖

       烏村對(duì)原有的自然村烏鎮(zhèn)虹橋村整治改建、重新規(guī)劃建設(shè)，保留搬遷農(nóng)房和原有村落地貌。以江南原有的農(nóng)村風(fēng)情為主題元素保留原有老房屋建筑面積1600平方米，新增房屋建筑1800平方米，農(nóng)業(yè)占地23000平方米；圍繞江南農(nóng)村村落特點(diǎn)，內(nèi)設(shè)酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑活動(dòng)等一系列的配套服務(wù)設(shè)施。它不僅完美呈現(xiàn)了原汁原味的舊時(shí)鄉(xiāng)村風(fēng)貌，同時(shí)它提供的鄉(xiāng)村農(nóng)俗、原生態(tài)自然體驗(yàn)和大型娛樂(lè)中心、美食中心，成為烏鎮(zhèn)東西柵景區(qū)的休閑娛樂(lè)和文化體驗(yàn)的補(bǔ)充。

烏村導(dǎo)覽圖

1、吃在烏村

       美好的假期有了美食才完整，來(lái)到烏村，就要像一個(gè)孩子一樣吃得香甜，玩得盡興。

       在烏村，除了中、西特色餐飲，你還可以品嘗到烏鎮(zhèn)當(dāng)?shù)靥厣〕院吞鹌罚呵鄨F(tuán)、油炸貓耳朵、麥芽塌餅、綠豆湯、芝麻糊、桂花年糕等等，還有多種地方美味甜品，走在路上您還能碰到流動(dòng)小吃車(chē)，阿姨會(huì)熱情的招呼你吃碗牛肉粉絲湯。

（1）一小時(shí)蔬菜

       在烏村除了熱情的服務(wù)，更不能錯(cuò)過(guò)熱氣騰騰的美食。跟隨季節(jié)變換的江南特色的美食小吃，是一場(chǎng)不可錯(cuò)過(guò)的盛宴。

       烏村極具鄉(xiāng)土味的中晚餐，取用新鮮健康的“1小時(shí)蔬菜”，嚴(yán)格按照“當(dāng)餐到達(dá)，當(dāng)餐使用”的原則，形成“從采摘到上菜1小時(shí)”的特色，既美味又放心。

1小時(shí)蔬菜

（2）純正西餐

       自助大餐讓你隨心所欲，斟一杯美酒，搖晃的紅酒杯映襯著romantic，各色雞尾酒調(diào)制出生活的味，配以牛排，意大利面。

       烏村純正西餐，品出新滋味。煮上一杯咖啡，呡一口，遙望窗外，浮想連連……

純正西餐

（3）江南甜品

       漫游至粉色浪漫的桃園，紅豆糊、桃膠雞頭米、桂花年糕在糯軟中沉醉，在香甜中陶醉。

       拾級(jí)而上悠揚(yáng)的咖啡吧，伴著窗外的暖陽(yáng)，細(xì)細(xì)品一杯醇香的咖啡，時(shí)光也在此刻停駐。

江南甜品

（4）竹屋饃饃店

       步入曲徑通幽的竹屋，鵝頭頸、青團(tuán)、貓耳朵、麥芽塌餅、方糕等十多樣手作糕點(diǎn)，軟軟糯糯，精致又美味。

竹屋饃饃店

（5）米倉(cāng)煲仔

富足的米倉(cāng)，噴香的米飯，現(xiàn)熬現(xiàn)做，各類(lèi)煲仔飯、煲仔粥：臘味煲仔飯、野生黃鱔煲仔飯、排骨煲仔飯、排骨文火粥……

米倉(cāng)煲仔飯

2、住在烏村

       烏村內(nèi)形成了具有不同風(fēng)格特色的組團(tuán)，分別是漁家、磨坊、酒巷、竹屋、米倉(cāng)、桃園及知青年代，目前共計(jì)客房186間。入住于此，你既可享受自然的鄉(xiāng)村風(fēng)情，亦可體驗(yàn)多種傳統(tǒng)休閑項(xiàng)目，同時(shí)還能品嘗各色時(shí)鮮美味。組團(tuán)的概念就是相當(dāng)于過(guò)去村里的生產(chǎn)小隊(duì)，組團(tuán)的名稱(chēng)與主題定位也來(lái)源于以前生產(chǎn)小隊(duì)的生活，例如漁家組團(tuán)：就是以公社化時(shí)期烏鎮(zhèn)當(dāng)?shù)貪O業(yè)生產(chǎn)小隊(duì)的生活元素為主題而命名。

       在漁家，你可以感受到舊時(shí)人們從事漁業(yè)的點(diǎn)滴；來(lái)到磨坊，你是否也想推動(dòng)一下磨盤(pán)時(shí)間的車(chē)輪，感受一下自給自足的樂(lè)趣；一個(gè)酒巷，三兩個(gè)酒甏，看到了一個(gè)不喝酒的人也會(huì)在腦海里回味酒香；一間竹屋，竹子的元素總能給人以樸素而不失質(zhì)感的美；米倉(cāng)，聽(tīng)到這個(gè)名稱(chēng)你是否也在想它的樣子；桃園，粉紅色的裝飾定時(shí)感受浪漫的首選；知青年代，舊時(shí)農(nóng)村文化氣息的還原。

烏村特色住宿

烏村特色住宿

3、玩在烏村

       在烏村，每天都有幾十種活動(dòng)可供你和家人參與。除了體驗(yàn)扎稻草人、垂釣、燒野火飯等地道農(nóng)活，還可以重溫兒時(shí)的文體活動(dòng)，學(xué)習(xí)做風(fēng)箏、藤草編制、農(nóng)民畫(huà)等一些田間手藝。

此外，更有烹飪、咖啡制作、雞尾酒制作等實(shí)用課程?？梢哉f(shuō)歡樂(lè)充實(shí)的好時(shí)光，盡在烏村；另外，作為京杭運(yùn)河邊的原始村落，烏村也成為游客觀賞京杭運(yùn)河的絕佳選擇。

（1）蔬菜采摘

       在清晨醒來(lái)，跟隨熱情的CCO來(lái)到田間地頭，采摘新鮮的瓜果蔬菜，才是烏村生活的正確開(kāi)啟方式。一路上，CCO會(huì)介紹蔬菜的種類(lèi)、營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，也會(huì)仔細(xì)的指導(dǎo)采摘方法。在親自體驗(yàn)過(guò)采摘樂(lè)趣之后，收獲的蔬菜還可以送到餐廳，嘗一嘗自己的勞動(dòng)成果，亦或稱(chēng)斤帶走，將新鮮帶給更

多人。

蔬菜采摘

（2）農(nóng)耕深度體驗(yàn)

       揮起鋤頭，翻地播種；握著鐮刀，割稻鋤草。來(lái)到真正的農(nóng)村，成為烏村的新村民，那就挽起褲腿，捋起袖子，跟著CCO們下地干農(nóng)活吧！寓教于樂(lè)的農(nóng)耕活動(dòng)也會(huì)隨著季節(jié)變換內(nèi)容，插秧、割稻、收油菜籽……不僅可以體驗(yàn)干農(nóng)活的樂(lè)趣，還能學(xué)習(xí)和體會(huì)春種秋收的自然規(guī)律。

農(nóng)耕深度體驗(yàn)

（3）各類(lèi)農(nóng)事活動(dòng)

       手磨一碗純正香濃的豆?jié){還可以加工成豆花品嘗，再去魚(yú)塘里釣一條鮮魚(yú)好加餐，汗水換來(lái)碩果，耕作換回豐收，這里的農(nóng)事體驗(yàn)就能換成一道美味佳肴，你來(lái)不來(lái)試試看……

各類(lèi)農(nóng)事活動(dòng)

（4）童玩項(xiàng)目

       大型的童玩館，無(wú)處不在的樂(lè)高玩具轉(zhuǎn)動(dòng)小腦瓜，發(fā)揮想象力，樂(lè)高積木就能拼接出變化無(wú)窮的造型，五彩的房子、長(zhǎng)長(zhǎng)的小火車(chē)、可愛(ài)的動(dòng)物……還有海洋球、滑滑梯、攀爬區(qū)、電玩區(qū)、繪圖閱讀，孩子們?cè)谶@里，娛樂(lè)學(xué)習(xí)兩不誤，在樂(lè)園的天地盡情享受玩耍的樂(lè)趣，回歸心之初體驗(yàn)，如果你夠膽大，攀巖是一個(gè)小小的考驗(yàn)，讓你的孩子智勇雙全；當(dāng)然與小動(dòng)物親密接觸是屬于烏村的專(zhuān)屬，村內(nèi)的動(dòng)物園，山羊、小豬、小兔子、老黃牛、大公雞，喂食逗趣，來(lái)一場(chǎng)親密接觸的約會(huì)，親近自然…… 

童玩項(xiàng)目

（5）手工DIY

       編一只竹籃，能交織錯(cuò)綜的人生，鉤一株鮮花，能勒寫(xiě)人間的真情。烹一盤(pán)美味，能綻放燦爛的笑容。用你的雙手創(chuàng)造不一樣的美好，把最美的印象留下，帶走屬于你的獨(dú)一無(wú)二……

童玩項(xiàng)目

（二）烏鎮(zhèn)西柵

       西柵位于烏鎮(zhèn)西大街，毗鄰古老的京杭大運(yùn)河，并有公路直通江蘇、蘇州和桐鄉(xiāng)市區(qū)，與東柵以旅游觀光為主題不同，西柵打造的是商務(wù)旅游、休閑度假為主，是一個(gè)”觀光加休閑體驗(yàn)型”古鎮(zhèn)景區(qū)。

       距離烏村僅有數(shù)百米的烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)，由十二個(gè)碧水環(huán)繞的島嶼組成，將中國(guó)江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌呈現(xiàn)得淋漓盡致。內(nèi)設(shè)客房1800多間，可同時(shí)容納3000人入住，大小會(huì)議室100余個(gè)，是中國(guó)罕見(jiàn)的集觀光、休閑、度假、商務(wù)活動(dòng)為一體的綜合水鄉(xiāng)風(fēng)情和人文體驗(yàn)?zāi)康牡亍?/p>

西柵局部實(shí)景圖

       游客們可以白天在烏村享受農(nóng)閑的時(shí)光，到了晚上感受西柵的燈火闌珊。也可以白天在西柵尋找似水年華的記憶，到了傍晚跟隨寸寸夕陽(yáng)溜走的腳步回到烏村，一路上可以聽(tīng)見(jiàn)吳語(yǔ)鄉(xiāng)音的呢喃。

西柵導(dǎo)覽圖

       西柵一期以保護(hù)古跡為目的，二期西柵街區(qū)秉承”保護(hù)利用歷史建筑，重塑歷史街區(qū)功能”的理念，相對(duì)一期保護(hù)開(kāi)發(fā)工程，二期西柵景區(qū)的保護(hù)開(kāi)發(fā)更加完善徹底，人和環(huán)境、自然、建筑更為和諧。

       西柵景區(qū)占地4.92平方公里，縱橫交叉河道9000多米，環(huán)境優(yōu)美，12座小島組成，有古橋72座，河道密度和石橋數(shù)均為全國(guó)古鎮(zhèn)之最，景區(qū)內(nèi)保存有精美的明清建筑25萬(wàn)平方米，橫貫景區(qū)東西的西柵老街長(zhǎng)度達(dá)1.8公里，兩岸臨河水閣綿延1.8公里余。與一期工程的”觀光型”景區(qū)相區(qū)別，二期則是一個(gè)中國(guó)罕有的”觀光加休閑體驗(yàn)型”古鎮(zhèn)景區(qū)，完美的融合了觀光與度假功能。

       西柵景區(qū)內(nèi)的名勝古跡、手工作坊、經(jīng)典展館、民俗風(fēng)情、休閑場(chǎng)所讓人流連忘返，自然風(fēng)光美不勝收，泛光夜景氣勢(shì)磅礴。還有各類(lèi)風(fēng)格的民居特色客房和各種檔次的度假酒店，多家設(shè)施齊全的會(huì)議中心和商務(wù)會(huì)館，可供八百余人住宿；游客服務(wù)中心、觀光車(chē)、觀光船、水上巴士、直飲水、天然氣、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、電子巡更、泛光照明、星級(jí)廁所和智能化旅游停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，整體上創(chuàng)建了一個(gè)食宿游購(gòu)?fù)陚涞挠^光休閑古鎮(zhèn)景區(qū)。

1、名勝古跡

       西柵景區(qū)內(nèi)有大量明清古建筑和老街巷。古建筑的外觀保留了古色古香的韻味，而室內(nèi)則有選擇地豐富了現(xiàn)代化的配套設(shè)施，不僅大大改善了土著居民的生活條件，而且為游客提供了舒適的居住環(huán)境和全方位的休閑娛樂(lè)。在這里，您可以深入體驗(yàn)純樸清新的水鄉(xiāng)生活，享受現(xiàn)代生活的舒適與便利。

名勝古街

2、手工作坊

       敘昌醬園曬場(chǎng)占地約360平方米，內(nèi)置大小醬罐約200只，里面放置著手工釀造的黃豆醬。黃豆醬精選本地優(yōu)質(zhì)黃豆(非轉(zhuǎn)基因)、面粉等為原料，經(jīng)浸泡、蒸煮、冷卻、下料、拌和、制曲、成曲落缸、翻醅發(fā)酵、成品打磨、殺菌等環(huán)節(jié)而成。敘昌醬園每年制醬安排在三伏天，而成曲落缸發(fā)酵也就是俗話所說(shuō)的曬制過(guò)程，需要日曬半年才能完成。為保證豆瓣的品質(zhì)，缸上加了紗布或窗紗，防止蚊蛾等蟲(chóng)子飛入，而上面的斗笠是起到防止雨水入缸的作用。敘昌醬園生產(chǎn)的黃豆醬按百年配方、傳統(tǒng)工藝制作而成，具有醬香濃郁、鮮美適口的優(yōu)點(diǎn)，無(wú)論蘸食、調(diào)味均為上品。
敘昌醬園曬場(chǎng)

3、經(jīng)典展館

       佳作書(shū)局于1942年創(chuàng)辦于上海，擁有亞洲藝術(shù)及文化領(lǐng)域非常重要的書(shū)籍資源。77年間，書(shū)店輾轉(zhuǎn)紐約（1948年）、芝加哥（1991年）兩大城市，并于2014年回到中國(guó)，落地北京。

       佳作書(shū)局·烏鎮(zhèn)店由佳作書(shū)局和烏鎮(zhèn)景區(qū)合作創(chuàng)立，位于西柵景區(qū)靈水居內(nèi)，有人文館和生活館兩個(gè)實(shí)體空間。項(xiàng)目改造古舊空間，在保留老建筑原結(jié)構(gòu)及細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，融入新的設(shè)計(jì)元素，同時(shí)呈現(xiàn)了佳作書(shū)局的歷史與專(zhuān)業(yè)藝術(shù)面貌。

佳作書(shū)局

4、民俗風(fēng)情

       夜幕降臨時(shí)，喝著小酒，看對(duì)岸樓臺(tái)上唱戲，或者到水邊放幾盞蓮花燈，都會(huì)令人心醉。這里還保留著一些民俗活動(dòng)。當(dāng)時(shí)，女人們梳妝后各帶一只平時(shí)煎藥的瓦罐結(jié)隊(duì)而行，過(guò)橋時(shí)將瓦罐丟入河中，認(rèn)為這樣可保佑在新的一年里無(wú)病無(wú)災(zāi)。到了近代，丟藥罐的活動(dòng)消失了，提燈走橋演化為節(jié)日游樂(lè)和祈?；顒?dòng)。

5、休閑場(chǎng)所

       西柵的酒店和民宿也很特別，建筑立面風(fēng)格是明清時(shí)期的，室內(nèi)配有空調(diào)、直飲水、天然氣、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視等，游人在古與今之間穿梭，享受著另一種”和諧”。西柵的古街上還”藏”著高級(jí)商務(wù)會(huì)館、SPA養(yǎng)生館、酒吧等現(xiàn)代娛樂(lè)休憩場(chǎng)所。
西柵民宿
西柵水上集市

（三）互聯(lián)網(wǎng)國(guó)際會(huì)展中心

       烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)國(guó)際會(huì)展中心總占地面積203畝，建筑占地面積4萬(wàn)平方米，建筑面積8.1萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積約6萬(wàn)平方米，地下建筑面積2.1萬(wàn)平方米，設(shè)置地下停車(chē)位700余個(gè)。會(huì)展中心由三座建筑組成，至南而北分別為會(huì)議中心、接待中心和展覽中心三個(gè)功能區(qū)塊。
互聯(lián)網(wǎng)國(guó)際會(huì)展中心

會(huì)議中心

接待中心

展覽中心

七、深度交流

       實(shí)地調(diào)研結(jié)束后，壹方城產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)——陳延年針對(duì)烏鎮(zhèn)烏村、西柵、互聯(lián)網(wǎng)國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目就項(xiàng)目客群、項(xiàng)目建設(shè)歷程、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目服務(wù)體系與運(yùn)營(yíng)等板塊進(jìn)行了解析。

深度交流

（一）項(xiàng)目客群

       烏鎮(zhèn)項(xiàng)目客群主要為項(xiàng)目周邊、杭州、蘇州、上海等客群。其中西柵景區(qū)內(nèi)設(shè)客房1800多間，可同時(shí)容納3000人入住，大小會(huì)議室100余個(gè)；烏村共有186間客房，平時(shí)20-30%入住率，周末可能滿入住，平均入住率50-60%。

       如果西柵是賣(mài)觀光和住宿，那烏村是賣(mài)什么？賣(mài)天數(shù)。在這里，游客們可以做一個(gè)鄉(xiāng)村的自由者。

       烏村客群是由“親子關(guān)系”驅(qū)動(dòng)的：現(xiàn)在的旅游核心都是孩子，圍繞一個(gè)孩子，家里的其他大人都會(huì)去；項(xiàng)目把烏鎮(zhèn)附近的農(nóng)村生活狀態(tài)拆出來(lái)，變成可參與的商業(yè)業(yè)態(tài)：比如燒野火飯，燒烤還有做烘焙蛋糕。

       經(jīng)營(yíng)理念從賣(mài)房間改為賣(mài)天數(shù)：你買(mǎi)了這里一天，吃、活動(dòng)，住宿都在這個(gè)價(jià)值里。

（二）項(xiàng)目規(guī)模

       東柵景區(qū)總用地面積1.98平方公里；西柵景區(qū)總用地面積4.92平方公里，其中25萬(wàn)平方米建筑面積為原有建筑保留；烏村總用地面積450畝，總建筑面積3400㎡：1800㎡保留建筑（七八十年代）和1600㎡偏現(xiàn)代建筑。

       烏村總用地面積450畝，其中建設(shè)用地已全部轉(zhuǎn)為國(guó)有，原有住戶搬遷，村民集中安置；農(nóng)用地全部由政府負(fù)責(zé)一次性征收補(bǔ)償，烏村從開(kāi)始土地整理到項(xiàng)目建設(shè)完成總投資2.5億。

（三）項(xiàng)目服務(wù)體系

1、服務(wù)組成

       東柵主要是純古鎮(zhèn)觀光游類(lèi)景區(qū)，白天游玩項(xiàng)目豐富，無(wú)住宿；

       西柵業(yè)態(tài)類(lèi)型豐富：名勝古跡、餐飲、民宿、作坊、商業(yè)街、紀(jì)念館、書(shū)局等；

       烏村圍繞江南農(nóng)村村落特點(diǎn)，內(nèi)設(shè)酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑活動(dòng)等一系列的配套服務(wù)設(shè)施；

       烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)國(guó)際會(huì)展中心包括會(huì)議中心、接待中心和展覽中心三個(gè)功能區(qū)塊。

2、收費(fèi)情況

（1）觀光門(mén)票：東柵景區(qū)110元，西柵景區(qū)150元，烏村100元，東西柵聯(lián)票190元，三個(gè)景區(qū)聯(lián)票270元；

（2）烏村一共有186套民宿，住宿1080元/人·天，含有觀光門(mén)票、吃、公共空間觀覽和公共項(xiàng)目均免費(fèi)使用，小朋友打六折；

（3）烏村非住宿客人童玩館收費(fèi)是80元/人·次；

（4）烏村給住宿客人提供的自留地10平方米/人，可以由住戶租種，租金為2000元/3個(gè)月，可以種植甘蔗、水稻、生姜等3種農(nóng)作物；

（5）烏村“一杯咖啡的時(shí)間樹(shù)屋”收費(fèi)188元，每次可供三人體驗(yàn)；

（6）西柵單包船：8人以內(nèi)，480元/船/單程，拼包船：60元/人/單程，1.5米以下兒童，30元/人/單程；

（7）西柵藍(lán)印花布50元/次，后期染色后可郵寄給游客，游客體驗(yàn)部分制作過(guò)程……

（四）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

       烏鎮(zhèn)景區(qū)整體由中青旅控股股份有限公司和烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)。中青旅公司占股70%，政府占股30%，所有的業(yè)態(tài)，運(yùn)營(yíng)公司自營(yíng)模式占比50%，招商模式占比40%（主要為女工街），合作經(jīng)營(yíng)占比10%。

       在運(yùn)營(yíng)中放大體驗(yàn)，在體驗(yàn)服務(wù)中增進(jìn)獨(dú)特性，“每個(gè)景區(qū)就是一舞臺(tái)”，只有精致的、人性的、深度參與性的體驗(yàn)才會(huì)給游客制造深刻印象。

       從運(yùn)營(yíng)的角度做好體驗(yàn)的原則：

1、不苛求每項(xiàng)體驗(yàn)都會(huì)帶來(lái)企業(yè)盈利。

       “小感動(dòng)制造大消費(fèi)”。舉例：

       景區(qū)安全感——醉酒客人處理。很多人到了烏鎮(zhèn)很放松，晚上喝得醉醺醺的。很多人喝醉酒躺在地上不省人事，我們都是免費(fèi)抬回去。

       第一次你覺(jué)得感動(dòng)，第二次會(huì)覺(jué)得這個(gè)地方真是非常好。

       景區(qū)衛(wèi)生感——廁所設(shè)計(jì)。這么熱的天，游客在外面走一圈，衣服就濕透了。項(xiàng)目的廁所設(shè)計(jì)就是有沖涼的。你可以進(jìn)去沖涼換一套衣服出來(lái)，這就是人性設(shè)計(jì)。

2、有意制造產(chǎn)品的缺失，放大消費(fèi)者的占有期待。

       增加體驗(yàn)感，保持饑餓感是很重要的，讓體驗(yàn)感來(lái)之不易。

       舉例：很多人吐槽烏鎮(zhèn)的小吃，買(mǎi)個(gè)蘿卜絲餅要排很長(zhǎng)的隊(duì)。為什么不把蘿卜絲餅的規(guī)模擴(kuò)大？項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)理念為：吃小吃是一種情趣，不要輕易得到。我第一次來(lái)排隊(duì)，沒(méi)有排到，那下一次還會(huì)來(lái)排隊(duì)。烏鎮(zhèn)所有的小吃規(guī)模都不大，但要求精致；小吃不提高價(jià)格，但會(huì)規(guī)定數(shù)量，若把量增大，就不是體驗(yàn)了。

3、設(shè)計(jì)體驗(yàn)的過(guò)程是學(xué)會(huì)做加法和減法，目的是將人心、體智的感受優(yōu)于參照物。

       加法：民宿房東迎客——房東應(yīng)該到門(mén)口去接游客，替他拿行李；冬天送熱飲，夏天送冰飲；酒店定制化早餐；讓游客感到被重視個(gè)性化的需求。

       減法：烏村的一價(jià)全包，吃、住、游、購(gòu)、娛、戶外體驗(yàn)等都在這個(gè)價(jià)值里。

4、在制造體驗(yàn)中，始終要以“美好”為增加體驗(yàn)的出發(fā)點(diǎn)，重視每位游客的心理感受。

       項(xiàng)目在制造體驗(yàn)過(guò)程中間，要不忘初心。

       初心是什么呢？

       是美好，出發(fā)點(diǎn)千萬(wàn)不要扭過(guò)來(lái)變成賺錢(qián)。

       民宿由運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一分配，游客不能自主聯(lián)系店家，但可向客服中心提出要求，每家2張餐桌，菜品統(tǒng)一定價(jià)、定量，口味因廚師不同而有所區(qū)別，民宿一般含早餐。

八、調(diào)研總結(jié)

（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)

       烏鎮(zhèn)位于浙江省桐鄉(xiāng)市北端，地處富饒的杭嘉湖平原中心，距桐鄉(xiāng)市區(qū)13公里，距周?chē)闻d、湖州、吳江三市分別為27公里、45公里和60公里，距杭州、蘇州均為80公里，距上海140公里，交通便利，優(yōu)質(zhì)客源充足，地理位置優(yōu)越。

2、一價(jià)全包

       烏村顛覆中國(guó)鄉(xiāng)村游的傳統(tǒng)模式，采用一價(jià)全包的套餐式體驗(yàn)?zāi)Ｊ健?、住、行、游、?gòu)、娛活動(dòng)為一體的一站式的鄉(xiāng)村休閑度假項(xiàng)目，一鍵即可打包吃住行和20多項(xiàng)免費(fèi)體驗(yàn)項(xiàng)目。游客只需要一次付費(fèi)，即可免除旅游途中的多次付費(fèi)的困擾，不帶錢(qián)包輕松暢游烏村，像采菱、捉蝦、捕魚(yú)、下地……游客們可以做一個(gè)自給自足的現(xiàn)代鄉(xiāng)下人，也還原了以前農(nóng)村里走家串戶的親切感。

3、特色CCO服務(wù)

       烏村還有一項(xiàng)很具特色的服務(wù)——CCO，CCO全稱(chēng)是“Chief Cultural Officer”，中文意為“熱誠(chéng)的文化創(chuàng)意者”，精心策劃和組織各類(lèi)文化活動(dòng)，提供陪伴式服務(wù)，他們最熱情、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是您旅途中最貼心的生活助手、度假玩伴。

       CCO為游客提供面對(duì)面的近距離綜合服務(wù)，提升游客的旅游體驗(yàn)，集景區(qū)導(dǎo)游和活動(dòng)指導(dǎo)參與等服務(wù)為一身。

（二）項(xiàng)目困境

1、游客購(gòu)買(mǎi)欲望不強(qiáng)

       烏鎮(zhèn)商業(yè)街采取前店后坊的方式，比如染布坊、曬場(chǎng)為核心吸引物，吸引打卡式消費(fèi)，到工坊參觀體驗(yàn)制作過(guò)程，再到前面店面購(gòu)買(mǎi)成品。但游客整體購(gòu)買(mǎi)欲望不強(qiáng)，原因是因?yàn)椴扇×私y(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，所有人員為雇傭人員，缺乏主人翁意識(shí)，營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)力不強(qiáng)。

2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本較高

       項(xiàng)目規(guī)模大：東柵景區(qū)總用地面積1.98平方公里，西柵景區(qū)總用地面積4.92平方公里，烏村總用地面積450畝，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高。

       項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本高：運(yùn)營(yíng)公司共有約4500名員工，運(yùn)營(yíng)成本高。