一、項(xiàng)目概況 

田園東方，位于無錫市陽山鎮(zhèn)，是國內(nèi)首個田園綜合體，也是中國首個田園主題旅游度假區(qū)，江蘇省新型城鎮(zhèn)化建設(shè)樣板，文旅產(chǎn)業(yè)帶動城鄉(xiāng)融合發(fā)展項(xiàng)目標(biāo)桿，項(xiàng)目集生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑度假、田園生態(tài)居住于一體。

在不到五年的時間內(nèi)，不僅探索實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，還以此為樣板在全國范圍內(nèi)進(jìn)行了五個城市的鋪點(diǎn)建設(shè)，組成了內(nèi)涵豐富的功能群落，完整呈現(xiàn)了田園人居生活，已成為長三角最具特色的休閑旅游度假目的地之一。

二、項(xiàng)目區(qū)位 

無錫陽山田園東方項(xiàng)目位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，位于長三角經(jīng)濟(jì)圈的陽山鎮(zhèn)近郊區(qū)域，高鐵距蘇州、常州15分鐘左右、距上海45分鐘；距上海虹橋機(jī)場及南京祿口機(jī)場約1小時30分鐘車程，交通便捷且擁有豐富的農(nóng)業(yè)資源和田園風(fēng)光。

項(xiàng)目區(qū)位圖

三、單位簡介

田園東方投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“田園東方”）是我國首個田園綜合體打造者、田園文旅產(chǎn)品與運(yùn)營實(shí)踐者。

公司以新田園主義為理論基礎(chǔ)，以田園綜合體為商業(yè)模式，以文旅項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)、產(chǎn)品、運(yùn)營為主要業(yè)務(wù)，田園文旅小鎮(zhèn)、田園度假鄉(xiāng)村為項(xiàng)目類型。

田園東方創(chuàng)建于2011年，自2012年開始田園綜合體模式理論構(gòu)建和項(xiàng)目實(shí)踐，主張以文旅產(chǎn)業(yè)帶動城鄉(xiāng)融合的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。已建成以無錫項(xiàng)目、成都項(xiàng)目等為代表的一批田園綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目。

四、項(xiàng)目建設(shè)歷程

2013年9月——無錫田園東方項(xiàng)目正式開工建設(shè)；

2014年3月28日——無錫田園東方示范區(qū)正式開園；

2014年12月27日——拾房書院開業(yè)、田野樂園開園；

2015年1月1日——田園大講堂落成；

2017年1月20日—— 田園東方蜜桃度假村開業(yè)；

2017年12月18日——北區(qū)田園文旅小鎮(zhèn)蜜桃街奠基開工……

五、項(xiàng)目定位

項(xiàng)目以“美麗鄉(xiāng)村”為背景，以“田園生活”為目標(biāo)核心，以生態(tài)農(nóng)業(yè)”為引領(lǐng)，通過三生（生產(chǎn)、生活、生態(tài)）、三產(chǎn)（農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)）的有機(jī)結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生，打造集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)交易、鄉(xiāng)村旅游休閑度假、田園娛樂體驗(yàn)、田園生態(tài)享樂居住等復(fù)合功能于一體的東方田園水蜜桃觀光旅游目的地。

以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主體的國內(nèi)首個大型田園綜合體——提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、引進(jìn)休閑旅游產(chǎn)業(yè)、建設(shè)幸福人居，在城鄉(xiāng)一體發(fā)展格局下，塑造現(xiàn)代人的夢里桃花源。

項(xiàng)目局部實(shí)景圖

六、頂層設(shè)計

（一）、設(shè)計規(guī)模

項(xiàng)目總規(guī)劃總面積約6000畝，約占鎮(zhèn)區(qū)總面積的1/10，其中3500畝為水蜜桃種植地。項(xiàng)目整體分示范區(qū)和北區(qū)兩個分區(qū)：示范區(qū)2014年開業(yè)，占地面積287畝；北區(qū)占地約5700畝。

（二）、設(shè)計構(gòu)思

復(fù)興田園，尋回初心。

項(xiàng)目的初衷是在城鄉(xiāng)演替中實(shí)現(xiàn)回歸田園、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村的夢想;核心是根植于土地與田園的新的生活方式的營造。在這個過程中，實(shí)現(xiàn)田園空間與居住工作空間的有機(jī)結(jié)合、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能與休閑功能的有機(jī)結(jié)合、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能與文化產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合、鄉(xiāng)村建筑空間與新型居住空間的有機(jī)結(jié)合等。

項(xiàng)目整體鳥瞰圖

七、功能布局

項(xiàng)目以“美麗鄉(xiāng)村”的大環(huán)境營造為背景，以“田園生活”為目標(biāo)核心，將田園東方與陽山的發(fā)展融為一體，貫穿生態(tài)與環(huán)保的理念。整體包含現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項(xiàng)目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集群、田園社區(qū)項(xiàng)目集群等。

2012年第一版規(guī)劃圖

項(xiàng)目旨在打造活化鄉(xiāng)村、感知田園城鄉(xiāng)生活，將生活與休閑相互融合。為了將江南農(nóng)村田園風(fēng)光得到原汁原味的呈現(xiàn)，項(xiàng)目選址于曾經(jīng)的拾房村舊址，并按照修舊如舊的方式，選取十座老房子修繕和保護(hù)，還保留了村莊內(nèi)的古井、池塘、原生樹木，最大程度地保持了村莊的自然形態(tài)。在原有村落格局得到較好保留的基礎(chǔ)上，設(shè)計又賦予了這片場地新的生命活力。

項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖

八、項(xiàng)目組成

【示范區(qū)】

示范區(qū)占地面積287畝，其中92畝為國有建設(shè)用地，建設(shè)田園社區(qū)板塊，由387棟聯(lián)排別墅組成，70年產(chǎn)權(quán)的住宅，每家業(yè)主分四分菜地租種；文旅＋農(nóng)業(yè)板塊195畝，為農(nóng)村集體用地。

示范區(qū)規(guī)劃平面圖

（一）農(nóng)業(yè)板塊

規(guī)劃形成：四園+四區(qū)+一中心

1、四園

有機(jī)農(nóng)場示范園：

（1）科技研發(fā)與成果孵化中心；

（2）標(biāo)準(zhǔn)化育苗中心；

（3）智慧果園；

（4）有機(jī)水蜜桃種植示范區(qū)；

（5）富硒桃種植示范區(qū)；

（6）新品種水蜜桃種植示范區(qū)；

（7）水蜜桃標(biāo)準(zhǔn)化種植。

果品設(shè)施栽培示范園：

（1）水蜜桃設(shè)施栽培示范區(qū)；

（2）優(yōu)質(zhì)蜜梨果園；

（3）優(yōu)質(zhì)枇杷果園；

（4）特色柑橘果園；

（5）優(yōu)質(zhì)獼猴桃、葡萄果園；

（6）水蜜桃標(biāo)準(zhǔn)化種植。

水蜜桃生產(chǎn)示范園：水蜜桃生產(chǎn)示范園、水蜜桃標(biāo)準(zhǔn)化種植果園。

蔬菜水產(chǎn)種養(yǎng)示范園：

（1）設(shè)施蔬菜；

（2）露天蔬菜；

（3）水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)；

（4）水蜜桃標(biāo)準(zhǔn)化種植果園。

2、四區(qū)

農(nóng)業(yè)休閑觀光示范區(qū)：

（1）蜜梨采摘園；

（2）枇杷采摘園；

（3）柑橘采摘園；

（4）獼猴桃葡萄果園采摘園；

（5）水蜜桃采摘園。

苗木育苗區(qū)：

（1）設(shè)施大棚；

（2）露天育苗區(qū)。

產(chǎn)品加工物流園區(qū)：成品倉庫及物流管理中心。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū)：

（1）高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田（果園）示范區(qū)；

（2）景觀農(nóng)業(yè)示范區(qū)；

（3）生態(tài)環(huán)境規(guī)劃之水循環(huán)氮磷攔截池。

3、一中心

園區(qū)綜合服務(wù)中心：

（1）管理服務(wù)、信息、教育中心；

（2）專家院士研究工作室。

（二）田園社區(qū)板塊

田園東方居住板塊的產(chǎn)品以“新田園主義空間”理論為指導(dǎo)，將土地、農(nóng)耕、有機(jī)、生態(tài)、健康、陽光、收獲與都市人的生活體驗(yàn)交融在一起，打造現(xiàn)代都市人的夢里桃花源。

田園社區(qū)主力戶型為145和175平方米，最小戶型95平方米，最大戶型250平方米，前面帶車位，后邊帶一個小院子，每家分四分菜地租種；開盤精裝1.8W，整棟出租出租每晚1200元。

田園社區(qū)板塊

（三）文旅板塊

1、拾房清境文化市集

以“創(chuàng)新發(fā)展”為思路，項(xiàng)目引入拾房清境文化市集等頂級合作資源。清境拾房文化市集是田園東方攜手清境集團(tuán)共同締造的一座田園創(chuàng)意文化園，著手重新梳理陽山的自然生態(tài)和拾房村的歷史記憶，還原一個重溫鄉(xiāng)野、回歸童年的田園人居，由自然體驗(yàn)區(qū)、生活體驗(yàn)區(qū)和文化展示區(qū)三個部分組成，包含拾房書院、井咖啡、綠樂園、面包坊、主題民宿、主題餐廳等。

拾房書院

2、特色文旅項(xiàng)目

包括婚慶公園、露天劇場、桃花源商業(yè)街等豐富的文旅產(chǎn)業(yè)，提供包括采摘、垂釣、庭院中的小型游憩設(shè)施、生物動力有機(jī)農(nóng)場等服務(wù)，提供特色的個性化旅游服務(wù)。

特色文旅項(xiàng)目

3、親子活動基地

建設(shè)親子活動基地，包括蜜桃豬田野樂園、螞蟻餐廳、螞蟻農(nóng)場、螞蟻廣場以及DIY教室等。完整呈現(xiàn)田園人居生活，打造長三角最具特色的休閑旅游度假目的地。

蜜桃豬田野樂園

北區(qū)

田園東方蜜桃村北區(qū)位于無錫田園東方蜜桃村示范區(qū)以北，占地面積約5700畝。一條最美田園路串起的整個項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)：

1個小鎮(zhèn)中心；

2種田園社區(qū)（分散式、集中式）；

3個農(nóng)業(yè)基地（休閑農(nóng)業(yè)、CSA社區(qū)支持農(nóng)業(yè)、生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)園區(qū)）；

4個度假產(chǎn)品（精品客棧、民宿聚落、度假村落、生態(tài)營地）；

5個主題游樂（田野樂園、家庭農(nóng)場、拓展樂園、田野花谷以及主題農(nóng)莊）。

九、深度交流

實(shí)地調(diào)研結(jié)束后，田園東方農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理趙立朝先生真誠、詳細(xì)的分享了田園東方項(xiàng)目運(yùn)作過程中關(guān)于土地整理、客群分析、運(yùn)營與盈利分析等相關(guān)內(nèi)容。

深度交流

（一）項(xiàng)目土地整理

示范區(qū)2014年開業(yè)，客流在30萬左右，項(xiàng)目最火爆時候——2018年接待1000多批次的考察；北區(qū)占地約5700畝。

示范區(qū)占地面積287畝，其中92畝為國有建設(shè)用地，建設(shè)田園社區(qū)板塊，由387棟聯(lián)排別墅組成，70年產(chǎn)權(quán)的住宅，每家業(yè)主分四分菜地租種；文旅＋農(nóng)業(yè)板塊195畝，為租用的農(nóng)村集體用地。

（二）產(chǎn)品體系

項(xiàng)目產(chǎn)品以主題游樂產(chǎn)品為引擎，民宿、酒店產(chǎn)品、社區(qū)為核心，以文化、生態(tài)體驗(yàn)活動為配套，是典型的旅游目的地模式，主要產(chǎn)品為度假、休閑、商務(wù)、團(tuán)建、接待考察等……

（三）客群分析

由于受到旅游客群5+2生活模式和農(nóng)業(yè)產(chǎn)品季節(jié)性的影響，項(xiàng)目有明顯的旅游淡旺季，有幾個特點(diǎn)：

1、桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右；

2、周末的客流量較大，其中休閑度假客占8—9成；

3、國定假期客流量大，如十一黃金周、五一小長假等；

4、在工作日和旅游淡季，項(xiàng)目利用配套的會議中心引入一些商務(wù)會議客群作為補(bǔ)充，比重大概只占到10-20%；而重頭戲還是在于休閑度假客群，占到80-90%；

5、2019年客流量20萬，其中住宿客7萬人次，考察團(tuán)3萬人次，團(tuán)散客10萬人次；住宿客中48.21%來自于上海，10%來自無錫，15%來自江蘇，剩余為其他；客層結(jié)構(gòu)：0-3歲的親子家庭占8%，3-12歲的親子家庭占比68%。今年受疫情影響，客流量10萬左右。

（四）營收模式

項(xiàng)目以區(qū)域開發(fā)的思路來開發(fā)，首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅游消費(fèi)和住房銷售同步進(jìn)行的旅游+社區(qū)綜合盈利模式；后期進(jìn)行配套完善，做到良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。

 今年整個項(xiàng)目采取開放式的運(yùn)營模式，平日主要針對陽山及周邊的6鎮(zhèn)家庭客，都市企事業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)、團(tuán)建客戶；周末通過活動定期導(dǎo)流無錫家庭客流；以田園特色活動的方式來導(dǎo)入都市客流，以夜間休閑體驗(yàn)的方式來導(dǎo)入周邊社區(qū)客流；田野農(nóng)場單獨(dú)入園，以60元門票的價格來主推田野農(nóng)場的年卡……其中餐飲、活動、會務(wù)、酒店仍是主要收入來源。

（五）運(yùn)營模式

田園東方與當(dāng)?shù)卮迕窈献鹘ㄔO(shè)，村民以流轉(zhuǎn)的農(nóng)地等作價24%的股份進(jìn)入。項(xiàng)目打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活的三生空間的復(fù)合產(chǎn)品，通過農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的有機(jī)結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生，實(shí)現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)復(fù)合功能。

十、調(diào)研總結(jié)

（一）項(xiàng)目充分利用國家、地方相關(guān)政策紅利，打造文旅+產(chǎn)業(yè)+社區(qū)的文旅產(chǎn)業(yè)帶動城鄉(xiāng)融合發(fā)展模式，實(shí)踐田園文旅產(chǎn)品與運(yùn)營。

（二）田園東方作為我國首個田園綜合體，是結(jié)合拾房村的現(xiàn)狀，通過優(yōu)勢、劣勢分析，在充分對比的基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計。以企業(yè)主導(dǎo)、政府搭橋、農(nóng)民參與、多方共建，打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活的三生空間復(fù)合產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)一二三產(chǎn)融合。

（三）隨著近幾年項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，結(jié)合市場和客群需求變化，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，動態(tài)調(diào)整項(xiàng)目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)和發(fā)展重點(diǎn)。

2014—2015年：田園場域下營造的田園生活方式；

2016—2017年：田園場域下營造的田園旅游方式；

2018—2019年：田園場域下營造的田園度假方式；

2020年：田園場域下營造的田園社區(qū)+度假方式。

（四）項(xiàng)目深挖當(dāng)?shù)匚幕兀c新型興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，用新的創(chuàng)意加持，在傳承的基礎(chǔ)上，不斷延續(xù)新的東西，與時俱進(jìn)，用文化內(nèi)涵來提升產(chǎn)業(yè)價值，既延伸了產(chǎn)業(yè)鏈條，又形成了自己的獨(dú)特魅力，使整個項(xiàng)目真正的“活”起來！

水蜜桃文化：蜜桃村以水蜜桃為主題，圍繞水蜜桃春夏秋冬，一二三產(chǎn)做足產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，帶動產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展；研發(fā)桃花、桃葉、桃木、桃膠、桃果為主題的二產(chǎn)衍生品。

拾房文化：深挖項(xiàng)目所在村莊——拾房村的村莊文化，有選擇延續(xù)村莊生活方式，依托農(nóng)耕文化打造拾房文化集市、拾房書院、拾房生活館等拾房系列產(chǎn)品。