一、項(xiàng)目概況

深澳村位于江南鎮(zhèn)東部，東靠富陽(yáng)，南至鳳川鎮(zhèn)鳳源村，西部臨山，北抵富春江，距桐廬縣城20公里，距杭州65公里，320國(guó)道、杭千高速過(guò)其境，深澳村設(shè)有高速進(jìn)、出口。地處丘陵，南高北低，村落前迎璇山，后擁獅巖，應(yīng)家溪和洋婆溪東西分流，七常公路村中通過(guò)。

深澳古村區(qū)位圖

深澳古村是申屠家族的血緣村落，全村近4000余人中，有85%的居民復(fù)姓申屠，其他還有朱、周等36個(gè)姓氏。申屠氏祖先于南宋初由富陽(yáng)申屠山遷入，子孫繁衍遂成望族。

深澳村的歷史非常悠久，最早可追溯至南宋時(shí)期，至今已走過(guò)800多年的風(fēng)風(fēng)雨雨。深澳古村憑借其古老的文化，深厚的歷史、文化積淀、獨(dú)特的地理環(huán)境，源遠(yuǎn)留存的文物古跡，打造4A級(jí)景區(qū)江南古村落群中的一個(gè)古村。

深澳古村實(shí)景圖

深澳古村呈長(zhǎng)方形，中有老街，南北走向，長(zhǎng)500余米，寬約3米，卵石鋪面，下筑引泉暗渠（俗稱(chēng)澳），澳深水洌，因以名村。街之兩側(cè)各有3條弄堂，形如“非”字；80年代北端公路兩旁建成新街與老街相銜變成“韭”字形。

深澳古村實(shí)景圖

二、單位簡(jiǎn)介

杭州裕禧文化旅游發(fā)展有限公司，2019年12月05日成立，經(jīng)營(yíng)范圍包括一般項(xiàng)目：旅游景區(qū)管理、物業(yè)管理、園林規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工；旅游景區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及管理；景區(qū)游覽服務(wù)，旅游信息咨詢(xún)，旅游項(xiàng)目策劃，文化交流活動(dòng)組織策劃（除演出及演出中介），會(huì)務(wù)服務(wù)，展覽展示服務(wù)，酒店管理，餐飲管理，旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，園林綠化，酒店管理（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。

三、項(xiàng)目范圍

行政區(qū)域面積5.192平方公里，共有山林面積8452畝，耕地總面積1508畝。全村共有1290戶(hù)，人口4262人，有兩個(gè)自然村，下設(shè)27個(gè)村民小組，深澳村黨委下設(shè)兩個(gè)支部，深澳自然村黨支部、黃程自然村黨支部，黨員90多名。

四、項(xiàng)目歷程

杭州裕禧文化旅游發(fā)展有限公司2015年入駐項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)最初以被引進(jìn)租戶(hù)的身份來(lái)到古村，因?yàn)樵摴緦?duì)古村的盤(pán)活發(fā)展思路得到了當(dāng)?shù)卣痛寮w的認(rèn)可，所以該公司與當(dāng)?shù)卣炗喓献鲄f(xié)議，2019年開(kāi)始以運(yùn)營(yíng)管理公司的身份有選擇性的引進(jìn)手工藝人、工匠大師、文學(xué)講師等租戶(hù)群體，引進(jìn)的對(duì)象都有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和自我造血能力，且對(duì)古村的發(fā)展定位和保護(hù)利用上志同道合。截至2020年確定落戶(hù)深澳古村的手工藝人、人文思想講師、輕奢民宿主、鄉(xiāng)食餐飲經(jīng)營(yíng)者、文創(chuàng)設(shè)計(jì)方、資本方等多元化業(yè)態(tài)共計(jì)53家，這些租戶(hù)的租期一般10-20年，而且他們會(huì)自投幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的資金用于房屋修繕和匠坊升級(jí)。

經(jīng)過(guò)公司近幾年對(duì)古村閑置資產(chǎn)的盤(pán)活，逐步引得百匠來(lái)，“深澳百匠”的IP影響力越來(lái)越大。

深澳返鄉(xiāng)創(chuàng)客

五、項(xiàng)目定位

深澳百匠藝術(shù)文化村，鄉(xiāng)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

深澳古村依托其古建筑與人文歷史條件，秉承“眾智、眾創(chuàng)、眾籌、善循環(huán)”的服務(wù)宗旨，招募手藝人、藝術(shù)家、人文思想講師、輕奢民宿主等入駐古村形成新村民集群，結(jié)合古村空間布局、自媒體輸出、旅游+和物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等，建設(shè)以古村為核心、以“原生、原創(chuàng)、原真”為理念的理想生活村。未來(lái)深澳古村也將以“文化活態(tài)設(shè)計(jì)+古鎮(zhèn)建筑活態(tài)利用的樣板村美麗鄉(xiāng)村3.0示范村”為目標(biāo)持續(xù)發(fā)展，打造一線(xiàn)城市周邊復(fù)合型的文化綜合體，對(duì)古村進(jìn)行更好的保護(hù)、利用和文化傳承。

深澳古村實(shí)景圖

項(xiàng)目組成

1、深澳古建筑

深澳古建筑集中，保存有百余幢傳統(tǒng)建筑，面積近四萬(wàn)平方米，建筑基本為清代中、晚期建造，多為民居，部分為祠堂、廟庵、戲臺(tái)和橋梁。古村建筑大多依然保留著明清時(shí)代的建筑特點(diǎn)和生活習(xí)俗，絕大多數(shù)屬于中國(guó)四大建筑風(fēng)格之一的徽派建筑。

深澳的古民居大都是四合式的天井院子，這樣既安靜又能保證居家的私密性。每幢民居通常按中軸線(xiàn)建房，受地形限制的則沿外墻建房，當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)“抱房”。

建筑形式多為四合式院落，內(nèi)部雕飾華麗，民居之間可相互以角門(mén)、后門(mén)相通，外觀簡(jiǎn)樸，但梁架、門(mén)窗木雕十分講究。重要的建筑有攸敘堂、神農(nóng)堂、懷素堂、恭思堂、懷荊堂等，這些建筑與村內(nèi)的水系構(gòu)成了自己獨(dú)特的風(fēng)貌和特色。

懷素堂

一般的古建筑院落是一個(gè)天井，古村內(nèi)最多的院落有七個(gè)天井。深澳民居都有雙重大門(mén)，也就是門(mén)堂。一般門(mén)堂較小而堂里寬大，顯得吉祥。走進(jìn)大門(mén)就是回堂，再往里就是接待客人祭拜祖先的明堂。明堂的太師壁上方是堂明匾額，太師壁前是一條長(zhǎng)案，案兩邊是太師椅，案前是做工講究的圓桌。這樣的擺設(shè)顯得規(guī)矩氣派。非常值得一提的是，屋內(nèi)按中國(guó)傳統(tǒng)建筑的營(yíng)造模式，結(jié)合精湛的木雕手藝把建筑裝飾得美輪美奐。

七井房

2、深澳大禮堂

深澳大禮堂建于60年代人民公社化時(shí)期，由村民自發(fā)集資建造，以前是村里的電影院，逢年過(guò)節(jié)播放電影，是村里的群眾的重要活動(dòng)根據(jù)地，也曾作為前深澳村村委會(huì)的辦公樓和老年活動(dòng)室。2012年進(jìn)行修繕改造，成為深澳村文化禮堂，里面有室內(nèi)舞臺(tái)，展示廳，圖書(shū)室，電子閱覽室等，經(jīng)常舉辦各種大型活動(dòng)，成為村民的文化精神家園。

深澳大禮堂

3、深澳古街

一條全長(zhǎng)200米的深澳老街橫貫村子，這里的建筑大多為清中后期及民國(guó)建筑，歷史上就是深澳村的商業(yè)交易中心，如今也是，商鋪林立，只是目前游客還不太多。

深澳古街

深澳老街是古村的核心景點(diǎn)之一，小巷子中的建筑古老，多為粉墻黛瓦的徽派建筑，高聳的馬頭墻、古色古香的門(mén)窗，這里商業(yè)化氣息不重，淳樸的鄉(xiāng)村氣息依然縈繞著深澳村。

4、深澳古水系

深澳的水系由兩個(gè)層次構(gòu)成：一個(gè)是村落外天然形成的溪流（桐溪和后溪），一個(gè)是通過(guò)人工改造的村落內(nèi)部水系。深澳村內(nèi)有一個(gè)獨(dú)立的水系，由暗渠、明溝、坎兒井、水塘、溪流組成。其中暗渠的構(gòu)造尤為巧妙，它長(zhǎng)為800米，深入地下約4米，寬1.5米，高2米，貫穿整個(gè)村莊。

深澳古水系

渠底用卵石鋪成，渠上建筑成拱頂，成人可進(jìn)出疏浚，渠水清澈甘洌。為方便取水，每隔一定距離就開(kāi)一個(gè)水埠，當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)它是“澳口”，“深澳村”之名由此而來(lái)。與這條暗渠并行的還有一條水溝，從各家門(mén)前淌過(guò)。每幢四合院的天井都有排水溝，根據(jù)明清時(shí)的風(fēng)水學(xué)，稱(chēng)為四水歸一。天井里蓄的雨水流入門(mén)前的水溝，同時(shí)帶走生活污水。全村還有多口坎兒井，多個(gè)水塘。如此完整的水系使深澳盡量免受水旱災(zāi)害的侵犯，這在千年前的建村時(shí)規(guī)劃是非常有遠(yuǎn)見(jiàn)的。

深澳古澳口

5、深澳古文化

深澳文物古跡眾多，有省級(jí)文物保護(hù)單位申屠氏宗祠（含跌界廳），另有文物保護(hù)點(diǎn)懷素堂、恭思堂、景松堂、尚志堂等26處。

深澳古村文化底蘊(yùn)深厚，其中申屠氏宗祠是比較有代表性的建筑。申屠氏宗祠始建于南宋淳九年，俗稱(chēng)“裕后堂”，當(dāng)時(shí)族人用來(lái)舉辦燈會(huì)等等，后來(lái)毀于元末兵火。第二次建于明成祖永樂(lè)年間，歷時(shí)十余年，冠名“攸敘堂”，明末清初，毀于兵火。第三次建于清雍正七年，名“攸敘堂”，設(shè)置祠產(chǎn)，制定了祠規(guī)。深澳申屠氏宗祠經(jīng)歷了三建四修，見(jiàn)證了百年沉浮。

申屠氏宗祠

七、深度交流

實(shí)地調(diào)研結(jié)束后，杭州裕禧文化旅游發(fā)展有限公司總經(jīng)理，深澳百匠村項(xiàng)目發(fā)起人——宋 凱，就深澳古村的項(xiàng)目客群、項(xiàng)目建設(shè)歷程、項(xiàng)目投入、項(xiàng)目收益、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等板塊進(jìn)行了解析。

深度交流

（1）項(xiàng)目客群

手工藝人、工匠大師、人文思想講師、輕奢民宿主、鄉(xiāng)食餐飲經(jīng)營(yíng)者、文創(chuàng)設(shè)計(jì)方、鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)資本方等。

（2）項(xiàng)目投入

村莊的道路、綠化、水電等基礎(chǔ)設(shè)施投入由政府投入，截止目前政府已向村莊投入1個(gè)多億；運(yùn)營(yíng)管理公司的投入主要有村民租金、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)用、人員工資、村莊活動(dòng)組織費(fèi)用等，運(yùn)營(yíng)公司去年整體投入100萬(wàn)左右。

（3）項(xiàng)目收益

政府每年付給公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、租戶(hù)的服務(wù)費(fèi)、公司自營(yíng)產(chǎn)業(yè)收入、各種政策補(bǔ)貼等。

（4）項(xiàng)目服務(wù)體系

1）服務(wù)組成

政府提供道路、水電、綠化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，補(bǔ)貼，政策支持等；運(yùn)營(yíng)公司提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，引進(jìn)手工藝人、工匠大師群體，組織集體活動(dòng)策劃，代表租戶(hù)與政府對(duì)接爭(zhēng)取土地、稅收、政策支持和補(bǔ)貼等，牽頭促進(jìn)百匠聯(lián)盟形成。

2）收費(fèi)情況

①租金：每年150元/平方米；

②古村景區(qū)不收門(mén)票；

③民宿500元/晚，酒店300-500元/晚，青年公寓價(jià)格根據(jù)租期、租戶(hù)具體情況確定；

④研學(xué)：古村已取得市級(jí)研學(xué)營(yíng)地資質(zhì)，擬將廢棄小學(xué)進(jìn)行改造，結(jié)合古村豐富的古文化研學(xué)資源打造高品質(zhì)研學(xué)營(yíng)地，提供研學(xué)服務(wù)，具體收費(fèi)根據(jù)國(guó)家研學(xué)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和研學(xué)產(chǎn)品確定；接下來(lái)考慮增加會(huì)議場(chǎng)所，組織全國(guó)性的匠人論壇等活動(dòng)……

（4）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

古村整體由杭州裕禧文化旅游發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，負(fù)責(zé)招商、對(duì)入駐租戶(hù)的篩選、活動(dòng)策劃、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、梳理古村發(fā)展思路、向政府提供發(fā)展訴求；政府每年給運(yùn)營(yíng)公司支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，日常運(yùn)營(yíng)支出運(yùn)營(yíng)公司自負(fù)盈虧。

八、調(diào)研總結(jié)

（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

古村距桐廬縣城20公里，距杭州65公里，距離杭州南站30分鐘車(chē)程，320國(guó)道、杭千高速過(guò)其境，深澳村設(shè)有高速進(jìn)、出口，交通便利；周邊同類(lèi)產(chǎn)品資源較缺乏，客群對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品需求較大，僅有的諸如荻浦村等項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)欠佳，市場(chǎng)競(jìng)品較少。

2）入駐生活、生產(chǎn)成本低

公司對(duì)租戶(hù)收租金每年60元/平方米（去年），今年每年150元/平方米，生產(chǎn)活動(dòng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與原來(lái)產(chǎn)業(yè)組織無(wú)縫鏈接；政府提供提供稅收減免；工匠藝人在古村的吃、住等生活成本也比城市低很多。

3）產(chǎn)業(yè)集聚、抱團(tuán)取暖

聚集在深澳古村的手工藝人、工匠大師、文學(xué)講師、輕奢民宿主、鄉(xiāng)食餐飲經(jīng)營(yíng)者、文創(chuàng)設(shè)計(jì)方、鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)資本方等，他們?cè)诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展需求、市場(chǎng)群體、產(chǎn)業(yè)選擇上能實(shí)現(xiàn)共贏互利，來(lái)到深澳古村，他們可以延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚、抱團(tuán)取暖。

4）擴(kuò)大影響力和話(huà)語(yǔ)權(quán)

經(jīng)過(guò)幾年的對(duì)外宣傳和持續(xù)深耕，深澳古村的影響力可以幫助入駐的手工藝人擴(kuò)大對(duì)外宣傳，同時(shí)幾十家、上百家匠人在運(yùn)營(yíng)公司的協(xié)同組織下，在政府爭(zhēng)取某些訴求和政策支持上有更大的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

隨著產(chǎn)業(yè)圈層的逐步完善，“深澳百匠”的品牌影響力可以對(duì)接更多的資源，如：知名大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、商會(huì)、團(tuán)體、研學(xué)組織等，增加更多的合作機(jī)制和路徑。

5）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

政府負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，并每年為運(yùn)營(yíng)公司提供運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；運(yùn)營(yíng)公司可以爭(zhēng)取相關(guān)資金補(bǔ)貼；運(yùn)營(yíng)公司自營(yíng)產(chǎn)業(yè)收益也可以支撐部分運(yùn)營(yíng)成本；綜合考慮該村落是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

6）思路創(chuàng)新

古村創(chuàng)新了傳統(tǒng)村落發(fā)展思路，一改古村落以古建筑本身、資源旅游等傳統(tǒng)收益來(lái)源來(lái)支撐村落發(fā)展的老路子，探索出一條盤(pán)活古村閑置資產(chǎn)，引得百匠來(lái)的傳統(tǒng)村落發(fā)展新路徑。

7）政策支持

該項(xiàng)目符合國(guó)家支持古村落盤(pán)活、古文化傳承等相關(guān)政策要求，切合盤(pán)活村莊自身現(xiàn)有資源助力鄉(xiāng)村振興的大勢(shì)。

（2）項(xiàng)目痛點(diǎn)

1）文化挖掘有待加強(qiáng)

古村目前主要發(fā)展方向?yàn)猷l(xiāng)創(chuàng)文化園，側(cè)重于優(yōu)質(zhì)工匠的引進(jìn)，而對(duì)這個(gè)千年古村、明清文化挖掘和利用稍顯不足。

2）村民參與度不高

項(xiàng)目更多精力投入在手工藝人、工匠大師、人文思想講師、輕奢民宿主等“新村民”的引進(jìn)、培育，盡管有部分村民也參與了古村項(xiàng)目，但整體上看村莊原住村民在項(xiàng)目參與度上稍顯不足。