引 言

對(duì)于本輪城中村改造，決策層已經(jīng)明確“堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式?！倍沂且浴靶滤悸沸路绞狡平獬侵写甯脑熘匈~怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，探索出一條新形勢(shì)下城中村改造的新路子。”既然是探索新思路，那曾經(jīng)的配方、熟悉的套路也許已成明日黃花，往昔的歲月只能成為“人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)”的一場(chǎng)追憶。

風(fēng)乍起、合當(dāng)奮意向人生！

萬(wàn)眾翹首的山河大學(xué)終成一場(chǎng)無(wú)法成行的天涯遙盼，但“魯豫有約”的山東、河南二省的城市更新推進(jìn)工作還是走在了全國(guó)前列。8月3日晚，鄭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“鄭州15條”），其中第十二條：“城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過購(gòu)買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置。未開工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主?！蓖饨缫粫r(shí)將鄭州稱為7.24會(huì)議之后，打響了“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的第一槍，以及首個(gè)“城改貨幣化”的特大城市。

事實(shí)上鄭州這個(gè)“首個(gè)”的稱號(hào)還是些微有些勉強(qiáng)，畢竟合肥7.28號(hào)的房地產(chǎn)專題會(huì)議提出的“合肥10條”，不僅首次將城中村改造官方定性為公益性項(xiàng)目，并且提出了在土地供應(yīng)上大膽探索“定向掛牌、協(xié)議出讓”的創(chuàng)新開發(fā)模式。同時(shí)和鄭州一樣，也提到了貨幣化安置的要求，而且還是要大力推進(jìn)！但是僅從目前所披露的內(nèi)容來(lái)看，對(duì)于接下來(lái)城中村改造工作推進(jìn)的實(shí)施路徑、運(yùn)作模式、資金渠道等方面來(lái)看，無(wú)論合肥10條還是鄭州15條都還闡述的不夠全面。8月4號(hào)，山東省召開新聞發(fā)布會(huì)解讀《關(guān)于推動(dòng)城市片區(qū)綜合更新改造的若干的措施》（以下簡(jiǎn)稱“山東20條”）?！吧綎|20條”的出臺(tái)顯然更具系統(tǒng)性和可操性，20條不僅提到了城市更新范疇下的片區(qū)綜合更新改造項(xiàng)目的貨幣化安置和土地“帶方案供應(yīng)”，同時(shí)也明確了片區(qū)綜合更新改造項(xiàng)目按照住建部30號(hào)文要求下，未來(lái)具體的實(shí)施路徑、核心要求和資金籌措方式。綜上所述，多地都提到了貨幣化安置，這是坐實(shí)了棚改2.0嗎？

貨幣化安置——“似曾相識(shí)燕歸來(lái)”？

自7月21號(hào)國(guó)常會(huì)提出“關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見”以來(lái)，大家最關(guān)注的創(chuàng)新思路主要集中在兩點(diǎn)：第一是城中村改造下的土地供應(yīng)方式，顯然合肥和山東都已經(jīng)明確了即使在凈地出讓要求下，實(shí)行“帶方案供應(yīng)”和“協(xié)議出讓”的可行性(具體兩種方式的操作路徑可參見筆者《 超大特大城市城中村改造觀察系列之一：凈地出讓如何實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)》)

第二是貨幣化安置。因?yàn)?015年那場(chǎng)由棚改引起的造富運(yùn)動(dòng)記憶太過深刻。所以當(dāng)各地重提貨幣化安置的時(shí)候，許多人不禁要問這次的貨幣化安置是否還是曾經(jīng)熟悉的配方？

其實(shí)貨幣化安置和實(shí)物安置都是供拆遷居民選擇的一種補(bǔ)償方式，但之所以當(dāng)年棚改貨幣化安置被認(rèn)為是其后房?jī)r(jià)上漲的根源，根源在于當(dāng)年央行為幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存，支持棚改，創(chuàng)造性的創(chuàng)設(shè)了抵押補(bǔ)充貸款這一貨幣政策性工具。

抵押補(bǔ)充貸款具體發(fā)放流程是央行通過國(guó)開行，以棚改專項(xiàng)貸的方式，將這筆貸款發(fā)放給地方政府，然后地方政府對(duì)棚改拆遷的居民，給與貨幣補(bǔ)償。居民有了錢，就有了買房的需求，隨之政府通過招拍掛環(huán)節(jié)獲得土地出讓金，最終地方政府把拍地所得收入歸還給央行，形成閉環(huán)。

2018年之后，隨著棚改的結(jié)束，抵押補(bǔ)充貸款已經(jīng)逐漸退出歷史舞臺(tái)。那這次當(dāng)我們談?wù)摮侵写甯脑焓欠駮?huì)貨幣化安置，核心就在于抵押補(bǔ)充貸款能否重啟？這張?jiān)?jīng)的舊船票還能否踏上昔日的客船？

人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)
以抵押補(bǔ)充貸款為支撐，當(dāng)年的棚改貨幣化安置的主要模式是政府購(gòu)買棚改服務(wù)，貨幣化安置的資金可以逐年列入財(cái)政預(yù)算。如果資金有還有缺口，當(dāng)年也可以通過發(fā)行地方債來(lái)補(bǔ)充。此外當(dāng)時(shí)以城投為主的項(xiàng)目實(shí)施主體，在推進(jìn)棚改工作中，不僅有PPP、特許經(jīng)營(yíng)等多種政企合作模式可供選擇，也可以憑借特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、政府購(gòu)買服務(wù)協(xié)議向金融機(jī)構(gòu)貸款。

時(shí)過境遷，現(xiàn)在的大環(huán)境早已過了狂飆突進(jìn)的年代，儲(chǔ)備土地前期開發(fā)從2017年就已經(jīng)不得再列入政府采購(gòu)服務(wù)內(nèi)容，而且根據(jù)目前的土儲(chǔ)規(guī)定，城投公司已經(jīng)不能再?gòu)氖滦略鐾羶?chǔ)工作，各地也不能再向金融機(jī)構(gòu)舉借貸款。所以，按照當(dāng)下要求，即使抵押補(bǔ)充貸款重啟，地方政府也不具備當(dāng)年以貨幣化安置名義舉貸的法理依據(jù)。

另外，當(dāng)年是剛完成一輪政府債務(wù)置換，隱債的問題遠(yuǎn)沒有今天壓力大。而今天，在隱性債務(wù)強(qiáng)監(jiān)管高懸的壓力之下，許多地方政府可能還正在著手與各金融機(jī)構(gòu)協(xié)商“一攬子化債”的方案。專項(xiàng)債對(duì)城中村改造的項(xiàng)目支持也基本被限定在保障房安居工程領(lǐng)域。PPP模式目前仍處在整改階段。

還要補(bǔ)充的是，抵押補(bǔ)充貸款雖然去年有過短暫的激活，但自去年11月之后，基本再無(wú)新增，今年二季度以來(lái)再次進(jìn)入“零投放”通道。目前還看不出從中央層面有大規(guī)模重啟的跡象。

所以，對(duì)于本輪城中村改造，決策層已經(jīng)明確“堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式。”而且是要以“新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，探索出一條新形勢(shì)下城中村改造的新路子?！?/strong>

投資人+EPC是為了規(guī)避F+EPC的隱債風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)運(yùn)而生的，因?yàn)?strong>該模式表現(xiàn)為國(guó)企單位與合作單位之間企業(yè)的合作，可以規(guī)避隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將成為當(dāng)下社會(huì)資本參與城中村改造的主流模式。

（2）ABO、PPP、村集體或物業(yè)權(quán)利人自行改造

ABO又稱授權(quán)-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)模式，作為一種新型政府與社會(huì)資本合作機(jī)制,曾一度在許多城改建設(shè)項(xiàng)目中快速上馬實(shí)施。但ABO的模式還沒有相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)范與支撐，操作環(huán)節(jié)會(huì)有違規(guī)操作的可能，進(jìn)而產(chǎn)生地方政府隱債的風(fēng)險(xiǎn)。所以采用ABO模式要注意在相關(guān)政策法規(guī)要求下的合規(guī)操作。

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