引 言

城中村改造是一個長期且持續(xù)性的任務(wù)，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)節(jié)奏呈波浪式發(fā)展，曲折式前進(jìn)。這要求我們在不增加政府債務(wù)的情況下，通過特大超大城市開展城中村改造，合理配置資源要素，積極擴(kuò)大內(nèi)需空間，釋放居民相應(yīng)消費(fèi)需求，全力完成全年增長目標(biāo)！當(dāng)前，擴(kuò)大需求，提高投資有效性，釋放消費(fèi)潛力是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的核心。而城中村改造在提振城市活力，帶動有效投資消費(fèi)乃至推動城市高質(zhì)量發(fā)展方面，都能發(fā)揮重要促進(jìn)作用。粗略估算，本輪特大超大城市的城中村改造可以拉動約2萬億元的投資潛力。

對于地方而言，能否冀本輪城中村改造實(shí)現(xiàn)與保障性住房、保交樓的統(tǒng)籌推進(jìn)，才是真正考驗(yàn)各地智慧所在。

城中村改造與保障性住房保交樓任務(wù)統(tǒng)籌推進(jìn)的模式

保障性住房是解決許多新市民、青年人等住房問題的基礎(chǔ)。今年《政府工作報告》就提出了“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”的要求，而且根據(jù)國常會的《指導(dǎo)意見》，本次城中村改造也要與保障性住房建設(shè)相結(jié)合好。所以探索城中村改造路徑，加快完成保障房籌建任務(wù)，是本輪城中村改造區(qū)別以往棚改大拆大建重要的地方。同時，自去年8月份開始，保交樓工作已進(jìn)展一年，目前進(jìn)展順利，專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%。但是，近期碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)深陷漩渦的新聞屢見報端，而下半年經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)恢復(fù)狀況息息相關(guān)，所以保交樓對穩(wěn)民生，提振市場預(yù)期有著重要的作用。當(dāng)前，各地在積極落實(shí)金融支持房地產(chǎn)16條措施前提下，保交樓工作還需要持續(xù)推進(jìn)。那么城中村改造與保障性住房、保交樓任務(wù)統(tǒng)籌推進(jìn)能有哪些推進(jìn)模式呢？

1 、統(tǒng)租模式

由本地國有獨(dú)資公司或平臺公司為主體，成立項(xiàng)目公司，廣泛吸引多元社會資本參與。項(xiàng)目公司通過收購、租賃、改建等方式收儲城中村房源，經(jīng)過綜合改造和統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一對城中村物業(yè)進(jìn)行出租和經(jīng)營的長期持續(xù)運(yùn)營方式。統(tǒng)租模式將有效解決當(dāng)前城中村租賃住房存在的各種衛(wèi)生環(huán)境差、安全隱患大等問題。統(tǒng)租模式以深圳為代表，按照《深圳市城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升重點(diǎn)指引》要求，深圳當(dāng)?shù)貒歇?dú)資公司人才安居集團(tuán)與社會資本共同成立項(xiàng)目公司——“深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司”。安居微棠作為城中村統(tǒng)租改造主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資、收儲和運(yùn)營工作。深圳城中村統(tǒng)租模式堅(jiān)持政府主導(dǎo)，多元化社會資本參與原則，在對城中村房源統(tǒng)一收儲后，對周邊配套進(jìn)行升級改造后再進(jìn)行出租。

2、保交樓紓困模式

針對棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，以及對當(dāng)前銷售困難、大量資金積壓的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，由政府平臺公司作為安置房建設(shè)主體，通過完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施盤活土地資源，保證金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性，解決好被拆遷群眾安置問題。鄭州名門翠園項(xiàng)目曾是頻上熱搜的爛尾項(xiàng)目，近日名門翠園的公寓項(xiàng)目，即名門熙悅廣場被認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。這個項(xiàng)目總投資43558.37 萬元萬元，未來可提供保障性租賃住房1881套(間)。

平臺公司如何抓住發(fā)展機(jī)遇實(shí)現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型

當(dāng)前公開發(fā)債的城投公司付息債務(wù)余額約55萬億元，在當(dāng)前隱性債務(wù)強(qiáng)監(jiān)管的背景下，通過本輪城中村改造，推動平臺公司規(guī)范化轉(zhuǎn)型，提升自身造血能力，維持現(xiàn)金流穩(wěn)定已是必然之舉。合肥市已經(jīng)官方明確城中村改造的公益性性質(zhì)，而平臺公司作為地方國資的社會責(zé)任，更要求它責(zé)無旁貸的成為城中村改造的運(yùn)作主體，從而提升當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)與經(jīng)濟(jì)活躍度，改善區(qū)域價值。當(dāng)前提高平臺公司自身融資和運(yùn)營能力的方式，主要是通過對其注資、注產(chǎn)等方式，不斷壯大其資產(chǎn)規(guī)模和增強(qiáng)經(jīng)營能力，比如注入資本金、股權(quán)等有價值、可變現(xiàn)的資產(chǎn)或資源。除此之外，在合規(guī)的前提下，保持融資渠道的暢通，提升運(yùn)營造血的能力，才是平臺公司未來可持續(xù)性發(fā)展的核心。

保持融資渠道暢通和挖掘經(jīng)營性收益
保持融資暢通要求的前提是在不增加政府債務(wù)的情況下，優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，合理配置資源要素，更好發(fā)揮財(cái)政資金撬動作用，通過“政府主導(dǎo)、國企實(shí)施、市場運(yùn)作”，探索形成財(cái)政、金融、社會資本良性互動，財(cái)務(wù)平衡、風(fēng)險可控、可持續(xù)發(fā)展的多元化投融資格局。

1、做好項(xiàng)目謀劃和資源統(tǒng)籌，在前期階段引入融資方案

這要求項(xiàng)目在立項(xiàng)時就構(gòu)建融資方案，對同一區(qū)域或同類行業(yè)的一攬子建設(shè)內(nèi)容統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)籌實(shí)施，整合要素稟賦、優(yōu)化資源配置，在各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容間構(gòu)建可共享的綜合現(xiàn)金流和信用結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)市場化運(yùn)作，“肥瘦搭配、績效考評”夯實(shí)綜合還款現(xiàn)金流，在經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、財(cái)務(wù)自平衡的前提下，合理謀劃項(xiàng)目和辦理審批手續(xù)。

2 、用足用好專項(xiàng)支持政策政府各部門加強(qiáng)協(xié)作，建立完善、統(tǒng)籌、系統(tǒng)的融資對接機(jī)制，用足用好專項(xiàng)資金支持政策。

（1）財(cái)政資金

財(cái)政資金是城中村改造項(xiàng)目重要資金來源，項(xiàng)目單位根據(jù)國家發(fā)改委相關(guān)中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理要求，以及其它地方專項(xiàng)資金、各級獎補(bǔ)資金補(bǔ)助要求，積極爭取專項(xiàng)資金補(bǔ)助。

以保障性住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理要求為例，申報流程一般由省級發(fā)改委組織申報，項(xiàng)目單位積極準(zhǔn)備申報材料，編寫實(shí)施方案，最終由國家發(fā)改委進(jìn)行評估和確定補(bǔ)助規(guī)模。

（2）專項(xiàng)債資金

城中村改造中涉及到市政基礎(chǔ)設(shè)施改造、保障性安居工程的項(xiàng)目均屬于專項(xiàng)債支持投向領(lǐng)域。此類項(xiàng)目多由地方全資平臺公司作為項(xiàng)目申報主體。同時要注意的是，保障性住房申請專項(xiàng)債核心是要滿足建設(shè)內(nèi)容的要求：第一建筑面積不得超過70平米，第二租金與同地段同品質(zhì)市場租賃住房相比，價格要低。

（3）政策性銀行貸款

爭取政策性銀行貸款的三條紅線是：嚴(yán)守政府隱性債務(wù)、土儲貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款。在項(xiàng)目借款人、建設(shè)內(nèi)容、還款來源、擔(dān)保方式等具體內(nèi)容設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目實(shí)施單位要提早謀劃，提前介入，實(shí)現(xiàn)政策性金融最優(yōu)貸款支持。

（4）城市更新基金

城市更新基金是表外資金，不會增加平臺公司的資產(chǎn)負(fù)債率，而且城市更新基金作為股權(quán)性基金，可以通過股權(quán)投資方式解決城中村改造項(xiàng)目資本金不足問題，進(jìn)而進(jìn)一步撬動銀行貸款。

3 、多維度統(tǒng)籌資源，深度挖掘經(jīng)營收益

城中村改造可供統(tǒng)籌的經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施資源包括租賃收入、物業(yè)收入、停車場、充電樁收入、供熱供氣、通信設(shè)備及上述設(shè)施相關(guān)經(jīng)營權(quán)益等。平臺公司可以通過提升物業(yè)品質(zhì)，以協(xié)議方式變更土地用途等方式匹配項(xiàng)目的資源情況，綁定相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入、挖掘多元收入。城中村改造是一個長期且持續(xù)性的任務(wù)，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)節(jié)奏呈波浪式發(fā)展，曲折式前進(jìn)。這要求我們在不增加政府債務(wù)的情況下，通過特大超大城市開展城中村改造，合理配置資源要素，積極擴(kuò)大內(nèi)需空間，釋放居民相應(yīng)消費(fèi)需求，全力完成全年增長目標(biāo)！

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