德泓觀察 | 運營前置，實現(xiàn)城市更新收益自平衡
引 言
當前經濟發(fā)展處于新舊動能轉換，曲折式前進的階段，過往以大拆大建為主的粗放式外延式發(fā)展正在向內涵式集約式發(fā)展轉變。
這其中轉型、破局的關鍵就在于如何從存量中獲得增量。毫無疑問，城市更新是能夠迅速形成有效投資，盤活存量資產的重要抓手。但是，當前城市更新項目以公益性為主，巨額投資不僅加重地方政府財政壓力，也對后期運營管理帶來極大挑戰(zhàn)，那么能否在沒有財政支持的前提下，實現(xiàn)城市更新投入和產出的自平衡呢？
運營前置，注重產業(yè)導入升級
城市更新如果要徹底破除大拆大建的地產邏輯，就要高度重視產業(yè)的導入升級，產業(yè)支撐是城市更新可持續(xù)發(fā)展與繁榮的基礎和根本，而要實現(xiàn)項目的自平衡就要運營前置，探索片區(qū)策劃、產業(yè)定位、規(guī)劃設計、運營招商一體化模式。這就要求實施主體具有超前謀劃的眼光與提前部署的準備，在項目謀劃階段，就要根據(jù)當?shù)氐漠a業(yè)基礎，制定與當?shù)匚磥戆l(fā)展規(guī)劃與經濟實際相適應的產業(yè)植入、開展招商引資、制定資金方案及運營方案。從盤活資產、解決就業(yè)、增加稅收、植入新業(yè)態(tài)等維度，為城市提供全方位的產業(yè)設計和融資結構，給區(qū)域經濟發(fā)展帶來“新思路、新路徑、新規(guī)劃、新經濟”。
1 以智慧城市建設為導向，推動城市數(shù)字化、綠色化、人本化專精特新產業(yè)發(fā)展
城市更新可以為產業(yè)、數(shù)字、人才、科創(chuàng)、資本等要素提供有機融合的空間載體，將閑置而低效利用的老廠房、老倉庫、老工業(yè)區(qū)，引入文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、眾創(chuàng)空間、“互聯(lián)網 +”等符合產業(yè)發(fā)展趨勢和方向的新業(yè)態(tài)、新場景。閑置、低效資產的再利用一方面可以推動當?shù)氐男屡f動能轉換、實現(xiàn)產業(yè)升級，另一方面也是為當?shù)匕l(fā)展新基建、新經濟提供試點和經驗。
比如北京首鋼園曾是擁有二十多萬職工的巨大工業(yè)企業(yè)，但在城市發(fā)展過程中，因為生態(tài)保護和產能過剩的要求，首鋼不得不在艱難與不舍中完成了搬遷。隨著冬奧會的舉辦，首鋼重新找了了自己的產業(yè)定位。為了加快數(shù)字經濟建設，首鋼產業(yè)園錨準科幻智能產業(yè)，聚集了如航天科工智能院、中國移動咪咕等科技創(chuàng)新企業(yè)60余家，成為了科幻產業(yè)聚集區(qū)。在產業(yè)經過重新梳理后，首鋼園又進一步致力“科技+文化”的雙向融合完成產業(yè)強鏈延鏈補鏈。
2 完善消費基礎設施建設
結合淄博燒烤和貴州村超的成功經驗，城市更新的項目還要構建立體復合消費新場景，引入新的業(yè)態(tài)，滿足多元化需求。
比如在項目周邊布局如餐飲民宿、建材家居、都市農業(yè)等消費配套設施建設，這才能滿足生活圈內衣食住行的全方位需求。而且項目選址也要考慮交通便捷、需求集中、生產生活便利、公共和生活配套設施完善的區(qū)域。
資金來源和收益挖掘
項目的自平衡，在于如何統(tǒng)籌資金來源和挖掘收益。這要求在提升資產質量和項目管理的基礎上，一方面在投資端降低資金籌措的融資成本，另一方面，在收入端改善經營性現(xiàn)金流。
1 資金來源：
多渠道籌措資金，引入多元化資本
（1）補助資金：根據(jù)中央、省市補助資金管理辦法，整合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房等專項財政資金，積極爭取資金支持，充分發(fā)揮財政資金撬動作用。
（2）政策性銀行貸款：一直以來，以國開行為主的政策性開發(fā)性金融機構對符合國家區(qū)域、城市、產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求的的城市更新項目積極參與，并提供金融支持。所以城市更新項目在謀劃之初，就要與政策性銀行協(xié)作，建立完善、統(tǒng)籌、系統(tǒng)的融資對接機制，嚴守政府隱性債務、土儲貸款和商業(yè)房地產貸款三條紅線，明確支持重點、支持方式，實現(xiàn)政策性金融最優(yōu)貸款支持和降低資本金設置條件。
（3）利用專項債做資本金：在國家政策支持的前提下，利用好專項債券用作重大項目資本金的政策紅利，探索專項債+市場化融資”方式，撬動更多社會資本投入城市更新項目，擴大帶動有效投資。
（4）資產證券化：在保障公共利益前提下，借助政策支持，加強與當?shù)刈C監(jiān)局、證券交易所、有關行業(yè)管理部門的溝通銜接，積極探索通過資產證券化等多種方式籌集資金，降低融資成本。
（5）市場化融資：積極推進市場化方式融資運作，探索投資人+EPC、公司債、中期票據(jù)、私募債等工具，在符合金融政策監(jiān)管要求下，設計融資方案，確定資金渠道、募資方式，使項目既享受政策的紅利，又能夠實現(xiàn)更好的落地。
2 收益挖掘
組建專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商，提高自持比例，保證商業(yè)持續(xù)穩(wěn)健運營。
商業(yè)運營的原則要實現(xiàn)公共區(qū)域最大化利用、積極開展品牌活動打造、衍生品開放等維度通過深度聯(lián)營，整合行業(yè)優(yōu)秀資源，建立創(chuàng)新型的商業(yè)盈利模式。常見收入可以包括
（1）出租收入：通過商業(yè)化的特色運營，實現(xiàn)租金提升及物業(yè)資產升值，并獲取租金收入。
（2）場館運營及附加增值服務收入：比如通過有償提供技術支撐和配套服務收取的收入。
（3）充電樁充電收入：根據(jù)當?shù)爻潆姌冻潆姺召M收費標準，收取充電收入。
（4）廣告位租賃收入：電梯內設置框架廣告、數(shù)字廣告、門貼廣告，人行出入口、非機動車出入口可設置門禁廣告，地下車庫出入口可設置道閘廣告，獲取租賃收入。
（5）物業(yè)管理收入：運營期內對租賃建筑提供的物業(yè)服務收取的費用。
片區(qū)開發(fā) 肥瘦搭配
項目確無法實現(xiàn)資金平衡的，可以借鑒EOD、TOD片區(qū)開發(fā)的產業(yè)反哺理念，發(fā)展跨區(qū)域平衡、合理搭配多項目捆綁、統(tǒng)籌資源和產出效益，實現(xiàn)項目近期遠期平衡。比如深圳、合肥等地都在積極探索的TOD+城市更新模式，在構建的15分鐘生活圈的范圍內，豐富多元業(yè)態(tài)，加速聚集多元結構的總部經濟，實現(xiàn)項目收益的總體平衡。
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