德泓觀察 | 房票政策能否解決城中村改造土地征收問題
自從去年鄭州、南京開始出臺房票安置政策以來，隨后寧波、青島，廈門也曾紛紛跟進(jìn)出臺了類似的政策，而今年廣東更是成為了推出房票政策的首個一線城市，由此也是引發(fā)了廣泛關(guān)注。
房票政策之所以如此惹人關(guān)注，是因?yàn)楫?dāng)前城中村改造過程中，房票安置相比貨幣安置，能夠縮短房屋征收補(bǔ)償安置的周期，減輕安置過渡費(fèi)的壓力，更重要的是，房票安置有可能會成為化解城中村改造過程中，土地拆遷難題的有效手段。
一、房票的定義
房票簡單說就是房屋兌換憑證的簡稱，以城中村改造為例，房票安置是在實(shí)物安置、貨幣安置之外，為房屋被征收人提供的一種類貨幣化安置方式。具體來講，就是征收人與房屋被征收人，雙方在簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，征收人將計(jì)劃安置的房屋結(jié)轉(zhuǎn)為一定的貨幣化補(bǔ)償金額，以房票形式提供給被征收人。
對被征收人而言，房票更像一個商業(yè)承兌匯票，被征收人可以憑借房票，購買參與本區(qū)域城中村改造工作的開發(fā)商開發(fā)的房源。
房票的價值包括被征收房屋折算的金額，還有政策性獎勵等，各分項(xiàng)金額明細(xì)都會在票面載明。另外，房票的使用也有一定期限設(shè)置，以鄭州為例，房票的使用期限，最長不超過自房票核發(fā)之日起的12個月。
房票安置的做法并非鄭州首創(chuàng)，早在2010年，浙江湖州的吳興區(qū)就曾推行房票安置。當(dāng)時的房票還是以股權(quán)形式，將安置房折價入股，村民可以憑房票享受股權(quán)分紅，也可以打折購買商品房。在2015年全國推行大棚改的時期，鄂爾多斯和臺州、溫州等地也都曾推行過房票政策。各地推行的房票主要目的一是為了整合當(dāng)?shù)赝恋刭Y源，二就是為了縮短安置周期，減少政府壓力。
二、城中村改造過程中的問題
與棚改改造的對象主要是國有建設(shè)用地不同，城中村的形成，更多是因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展過程中，城市近郊的村落逐步被劃為城市建成區(qū)范圍內(nèi)，但由于土地性質(zhì)的差異，這些村落的發(fā)展?fàn)顩r與整個城區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r又格格不入，逐漸演變?yōu)椤俺侵写濉薄?/p>
所以城中村土地性質(zhì)非常混亂，既有農(nóng)村集體所有土地，又有城市化進(jìn)程中，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袊薪ㄔO(shè)用地的土地，此外還有預(yù)留的建設(shè)用地，也就是常稱的留用地等。雖然自今年4月份以來，城中村改造的熱度很高，但是各地在推行的過程中，遇到的問題與阻力也不少。
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難統(tǒng)一：其中一個核心難點(diǎn)問題，就是城中村改造的土地拆遷過程中，會涉及到村集體、村民以及其他被拆遷方的個性化訴求等各種復(fù)雜的問題。
比如由于集體土地本身與國有土地存在的本質(zhì)差距，國有土地可以參照周邊商品房來制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而集體所有土地就要看城中村周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，與一般的農(nóng)村集體所有土地不同的是，城中村的集體土地還要涉及更多住宅和地上附著物，這樣的情況下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就很難統(tǒng)一。
另外，由于被征收人家庭背景、經(jīng)濟(jì)狀況情況各異，所以拆遷過程中往往會涉及到村集體、村民以及其他被拆遷方的個性化訴求等各種復(fù)雜的問題，有時候也會影響改造項(xiàng)目的推進(jìn)。
2、拆遷房安置周期長，資金壓力大：
在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的當(dāng)下，拆遷安置牽涉到過渡費(fèi)的發(fā)放和拆遷補(bǔ)償款的集中發(fā)放等，都對政府造成較大的資金壓力。
三、房票安置的作用
1、現(xiàn)在包括廈門、南京、昆明、等城市，房票已經(jīng)可以用于集體土地上房屋征收安置。根據(jù)目前所了解的情況，廣州市的房票政策也是適用于市區(qū)內(nèi)各類城中村改造項(xiàng)目。
房票安置的基礎(chǔ)補(bǔ)償金額是被征收的房屋價值的等價轉(zhuǎn)換，一般由具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方評估機(jī)構(gòu)對房子的價值，給出一個評估價，然后再根據(jù)拆遷所處位置不同，給予不同的政策獎勵。比如廣東的城中村房票安置政策，中心城區(qū)給予2%的政策性獎勵，外圍城區(qū)給予5%的政策性獎勵。同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的臨遷費(fèi)。
由于設(shè)置了統(tǒng)一的補(bǔ)償原則，那么評估的時候，不同土地性質(zhì)下不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就可以得到一個妥善的折算。在拆賠標(biāo)準(zhǔn)和拆賠程序統(tǒng)一的情況下，就可以大大降低拆遷談判的難度。
2、房票安置對于政府來說，顯然可以更大程度上減輕前期資金投入壓力，因?yàn)椴患羞M(jìn)行安置就不需要建設(shè)安置房，就不需要當(dāng)?shù)卣磿r集中性地發(fā)放大額拆遷補(bǔ)償款，可以有效減輕城中村改造項(xiàng)目過程中安置費(fèi)用支出的壓力，另外房票還可以通過分期付款的方式減輕地方財政支出壓力。
3、對于被征遷人而言，選擇房票安置也可以盡快實(shí)現(xiàn)回遷，畢竟在房地產(chǎn)下行的情況下，許多被征遷人也擔(dān)心房子有爛尾或者過渡費(fèi)拖欠的擔(dān)心，早日通過房票住進(jìn)回遷房里，也算落袋為安，畢竟商品房的品質(zhì)一般是優(yōu)于安置房的。
四、房票安置的阻力
對于家住在城市中心位置的城中村居民，房票安置反而限制了他們自由選擇的范圍，如果考慮到后期的出租，可選擇的商品房一是增加了購房的成本，二是未來的出租收益還會下降。
對于開發(fā)商而言則擔(dān)心大批安置房業(yè)主入住商品房小區(qū)，會不會與現(xiàn)業(yè)主產(chǎn)生沖突。還有就是房票安置的資金是由政府或其指定的部門核發(fā)，未來由負(fù)責(zé)拆遷的開發(fā)商向相關(guān)政府指定部門申請辦理結(jié)算，但是這筆錢是以抵扣土地款的形式，還是以政府支付的形式，以及支付周期都是開發(fā)商所考慮的問題。
所以房票雖然提供了一個解決當(dāng)前城中村改造土地拆遷過程中一個有效的手段，但并不意味著能夠一勞永逸徹底根治拆遷難問題，具體執(zhí)行情況還會因各地差異，以及各個利益相關(guān)方的博弈，而存在不同。
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