開(kāi)年以來(lái)，雖然制造業(yè)和基建一路飄紅，但房地產(chǎn)持續(xù)低迷的狀態(tài)未見(jiàn)明顯復(fù)蘇，房?jī)r(jià)連續(xù)25個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)和4月份社融罕見(jiàn)的轉(zhuǎn)負(fù)，直接拖累了居民的消費(fèi)信心和經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，而7月份三中全會(huì)召開(kāi)在即，經(jīng)濟(jì)回升向好的態(tài)勢(shì)仍需鞏固。在這樣的背景下，2024年5月17號(hào)，房地產(chǎn)迎來(lái)了一攬子利好政策，除了常規(guī)的針對(duì)居民需求端的降首付、降利率的政策，更引人注目的是非常規(guī)的政府收儲(chǔ)商品房的做法，即“地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房?！?/p>

政府下場(chǎng)收儲(chǔ)商品房的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，一方面可以打通市場(chǎng)堵點(diǎn)，降低當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存水平，另一方面滯銷的商品房轉(zhuǎn)入保障性住房后，對(duì)于扎實(shí)推進(jìn)“三大工程”，完成各地的保障房目標(biāo)，也有明顯助力作用。畢竟在新房庫(kù)存高企的情況下，“三大工程”的推進(jìn)還需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，大規(guī)模的通過(guò)新建方式來(lái)實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)任務(wù)，還有可能增加商品房去化的難度。但是政府收儲(chǔ)存量房，在真正實(shí)際落地的過(guò)程中，仍將面臨不小的難度。

兩種收儲(chǔ)方式

自四月份鄭州提出住房“以舊換新”政策以來(lái)，政府收儲(chǔ)商品房的作法基本可以細(xì)分為兩類：

1、針對(duì)二手房的“以舊換新”政策：

從4月份開(kāi)始，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持的商品房“以舊換新”政策，具體操作模式是由地方國(guó)企作為收購(gòu)主體，對(duì)普通居民手中的存量房源進(jìn)行以舊換新。這種模式，更像是對(duì)C端的做法，收儲(chǔ)主體面對(duì)的是一個(gè)個(gè)業(yè)主個(gè)性化的需求，房源分散，標(biāo)準(zhǔn)化程度也比較低。具體收購(gòu)價(jià)格，雙方還需要根據(jù)第三方評(píng)估來(lái)一房一議，而收儲(chǔ)的資金來(lái)源更多依賴地方財(cái)政實(shí)力。

2、針對(duì)新房的商品房收儲(chǔ)：

本次保交樓視頻會(huì)議提出的政府收儲(chǔ)模式，是由地方政府選定的地方國(guó)企作為收儲(chǔ)主體，收儲(chǔ)對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房。理論上，這種操作模式更類似toB的做法，收儲(chǔ)主體面對(duì)的是房地產(chǎn)開(kāi)放商，可以成批量收購(gòu)已建成，但滯銷的新房，房源集中、標(biāo)準(zhǔn)化程度也高，而資金來(lái)源更多以中央資金為主。

政府收儲(chǔ)能否成為城投發(fā)展的機(jī)遇

在當(dāng)前化債背景下，城投新增融資不斷受限。按照“355”指標(biāo)要求（城投類資產(chǎn)和收入占比低于30%，財(cái)政補(bǔ)貼不得高于50%），城投進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨。保障房相較于城投傳統(tǒng)的公園、廣場(chǎng)、市政道路的公益資產(chǎn)而言，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，同時(shí)又是屬于國(guó)家支持的重點(diǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目，對(duì)于改善城投資產(chǎn)占比，提高企業(yè)現(xiàn)金流有著明顯促進(jìn)作用，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還可以提高城投信用評(píng)級(jí)和提升融資能力。所以，存量房收儲(chǔ)對(duì)于迫切需要轉(zhuǎn)型的城投公司來(lái)說(shuō)，恰是一個(gè)歷史發(fā)展的機(jī)遇。除了改善企業(yè)現(xiàn)金流，本次存量房收儲(chǔ)，還強(qiáng)調(diào)一視同仁的收購(gòu)原則，所以，無(wú)論是民企還是國(guó)企開(kāi)發(fā)的存量房，都是此次收儲(chǔ)的對(duì)象。當(dāng)前市場(chǎng)上滯銷的商品房中，其實(shí)不少也是城投的子公司之前拿地開(kāi)發(fā)，此次政府收儲(chǔ)存量房政策的落地，對(duì)于城投減輕債務(wù)壓力，盤(pán)活閑置存量資產(chǎn)，都有著良好的作用。

核心堵點(diǎn)租金收益能否覆蓋收儲(chǔ)成本

此次政策一出，很多人會(huì)聯(lián)想到15-16年的棚改拆遷，當(dāng)年地方政府同樣是為了加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，而開(kāi)始了大規(guī)模的棚改拆遷工作，拆遷居民拿到補(bǔ)償款后，進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)開(kāi)放商開(kāi)發(fā)的新房，而開(kāi)放商回籠了資金，可以繼續(xù)找政府拿地，這個(gè)土地財(cái)政的閉環(huán)，其實(shí)是過(guò)去十多年轟轟烈烈的基建建設(shè)的底層邏輯。但是當(dāng)年棚改之所以成功，是央行創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)了資金的來(lái)源：PSL——抵押補(bǔ)充貸款這個(gè)工具，具體流程是，央行通過(guò)國(guó)開(kāi)行向地方政府發(fā)放棚改專項(xiàng)貸款，政府只有有了充足的資金來(lái)源，才能去做棚改拆遷?？涩F(xiàn)在政府做存量房收儲(chǔ)，如果政府出資，那么越是房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重的地方，地方財(cái)政反而越薄弱。而依靠國(guó)企籌集資金、就需要通過(guò)銀行貸款，比如目前的3000億保障房再貸款，雖然資金來(lái)源是央行，但是具體風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是需要此次指定的21家銀行來(lái)承擔(dān)，那么銀行的審貸必然要求未來(lái)保障房的租金收益能夠覆蓋收儲(chǔ)的成本。

如果要滿足銀行審貸的要求，那么就需要收儲(chǔ)的商品房至少滿足兩個(gè)前提的其中之一：

第一就是收儲(chǔ)的成本足夠低，就是政府收儲(chǔ)的價(jià)格能不能按商品房?jī)r(jià)格的六折或者更低的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收購(gòu)。但是開(kāi)發(fā)商建的新房不可能是完全自有資金建設(shè)，背后都還有銀行、私募、民間借貸這一系列的金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)人，如果商品房大幅度打折，這批債權(quán)人就面臨著損失，對(duì)于銀行，就會(huì)多一筆不良貸款，對(duì)于私募基金，講的投資故事就變成了事故，而民間借貸的背后可能還會(huì)有千千萬(wàn)萬(wàn)普通家庭的損失，所以收儲(chǔ)價(jià)格過(guò)低所導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)也是開(kāi)放商承受不起的。

第二就是如果收儲(chǔ)價(jià)格無(wú)法降低的話，那就需要通過(guò)提高租金收益，來(lái)滿足銀行租售比的要求，但是保障房本身是針對(duì)城市低收入居民的民生工程，租金過(guò)高也不符合保障房“保本微利”的基本原則。

雖然收儲(chǔ)存量房對(duì)于城投來(lái)說(shuō)是一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，但是租售比如果無(wú)法滿足銀行審貸要求，或者收購(gòu)成本過(guò)高的話，那么不僅不會(huì)助力城投市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，甚至可能還會(huì)加劇負(fù)債端的壓力。為了助力此次政府收儲(chǔ)存量房順利，央行配套了3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，未來(lái)可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。除此之外，自去年開(kāi)始，央行就曾經(jīng)針對(duì)鄭州、天津等8個(gè)試點(diǎn)城市，創(chuàng)設(shè)“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，還有今年1月，央行、金融監(jiān)督管理總局也推出了“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”，用于支持企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)存量住房用作租賃住房。但是相對(duì)于2.6-5.6萬(wàn)億元這樣的天量資金需求而言，這些政策的導(dǎo)向和穩(wěn)定市場(chǎng)的作用可能大于實(shí)際效果，以“租賃住房貸款”為例，自去年推出，截止到今年3月，落地額度也僅為30億元。所以這也從側(cè)面反映出，政府收儲(chǔ)存量房的難度。

未來(lái)，如果政府想加快收儲(chǔ)力度的話，那么中央層面包括國(guó)債、中央預(yù)算內(nèi)資金資金，以及去年針對(duì)城中村改造的專項(xiàng)借款，專項(xiàng)貸款和PSL資金都值得期待。此外，地方財(cái)政也會(huì)出臺(tái)配套支持政策，比如洛陽(yáng)就曾發(fā)文，對(duì)作為收儲(chǔ)主體的城投給予200元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)助。

先租后售能否成為破局終極一招

目前各地在推進(jìn)保障房建設(shè)工作過(guò)程中，曾提出過(guò)先租后售的創(chuàng)新性做法，根據(jù)湖北《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，承租人租賃滿5年后，可購(gòu)買(mǎi)部分保障房全部產(chǎn)權(quán)。已交的租金，可以計(jì)入購(gòu)房款。5年后，持有人在購(gòu)買(mǎi)全部產(chǎn)權(quán)的情況下，可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。

先租后售就意味著房租未來(lái)可以轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，那么現(xiàn)在付的租金本身也是一部分的購(gòu)房款。按照未來(lái)商品房交易的標(biāo)準(zhǔn)，適度提高保障房租金標(biāo)準(zhǔn)，也就具備理論上實(shí)現(xiàn)的可能。如果先租后售的做法可行，那么保障房的租售比就有可能達(dá)到一個(gè)合理的水平。

其實(shí)，保障房落地的政策，背后更多反映的是一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)誰(shuí)能吃到人口的紅利，就在于誰(shuí)能對(duì)年輕人更具吸引力，誰(shuí)能夠?yàn)槟贻p人提供衣食住行游玩購(gòu)一條龍的服務(wù)，才可能在未來(lái)城市的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，所以此次收購(gòu)存量房和新建保障房還有一個(gè)核心的不同就是，二手房周邊已經(jīng)有了成熟的配套，可以迅速拉動(dòng)年輕人的消費(fèi)，所以地區(qū)之間的差距，從這一刻政策落地已經(jīng)開(kāi)始了。

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